COMPRANDO UN PISO DE HERENCIA

Es habitual que a la hora de buscar un piso para adquirir nos encontremos con un piso de herencia en venta, es decir una o varias personas que han recibido una vivienda en herencia y han decidido ponerla a la venta; con frecuencia son las agencias inmobiliarias las encargadas de dar salida a este tipo de inmuebles, al desentenderse los herederos de los trámites.

El precio de estas viviendas suele estar más ajustado al no tener los vendedores necesidad imperiosa de obtener una valor determinado en la venta, y por ser todo “beneficio” lo que obtenido con la transmisión. No obstante suelen ser viviendas que necesitan reformas pues pertenecían a personas mayores.

PERMUTA DE VIVIENDAS

Una de las pocas ventajas de las crisis (quizás la única) es el hecho de agudizar el ingenio a la hora de buscar soluciones y salidas a los problemas. En este caso hablaremos brevemente de las permutas en tema de vivienda, ya sea en alquiler o en compra.

El punto de partida es sencillo, dos propietarios que tienen en común la necesidad de cambiar su actual vivienda por diversos motivos (laborales, familiares, etc...) y que coinciden en el hecho de querer cambiarse su vivienda de manera temporal (parecido a un alquiler) o definitiva (parecido a una compraventa).

En el primer caso por motivos laborales, de ocio o cualquier otro, un propietario debe residir una temporada en otra ciudad y encuentra en ella a otro propietario que desea residir temporalmente en la localidad donde el primero tiene su vivienda. En este sentido ambas partes acuerdan cederse el uso recíproco de sus viviendas durante un plazo pactado de tiempo.

Ambas partes deberán formalizar un contrato privado idéntico de cesión del uso o un precario recíproco de cada una de las viviendas, especificando que no hay precio pero que cada uno asume los gastos de consumos, comunidad y todas las responsabilidades dimanantes del uso de la vivienda mientras la ocupe. Como es un uso temporal habrá que indicar claramente la duración del mismo, con fecha de inicio y finalización.

La otra situación que nos podemos encontrar es similar en el planteamiento de intereses de los propietarios, pero en este caso desean realizar el cambio de vivienda de manera definitiva y para ello acuerdan cambiarse la propiedad de las viviendas. En este caso habrá que realizar el cambio en una escritura pública otorgada ante notario, y en consecuencia pagar unos impuestos. Realmente los gastos de la operación y los impuestos son los mismos que si se compra una vivienda de segunda mano; es decir, una escritura de notario, una inscripción en el registro de la propiedad, un impuesto de Transmisiones del Gobierno de Aragón (que aquí es el 7 % del valor del piso que adquirimos) y un impuesto de Plusvalía (que se paga en el Ayuntamiento por el valor del piso que transmitimos). Lo único que en este caso el “precio” no se paga al compensarse con la entega de otra vivienda.

Respecto del precio que se dá a los pisos que se cambian, no hace falta que ambos tengan el mismo valor, pero en ese caso habrá que completar la diferencia con dinero en efectivo que deberá ser entregado para que la permuta sea equivalente.

Es decir el propietario A tiene un piso tasado en 120.000 euros y el propietario B otro tasado en 100.000 euros; como el piso del propietario A es 20.000 euros más caro que el piso del propietario B, si se hace una permuta simple por esos valores, el propietario B sale ganado; para que la operación sea completa el propietario B deberá entregar 20.000 euros al propietario A como compensación por la diferencia de valor.

En caso de que alguna de las viviendas que se permutan soportara una hipoteca a favor de entidad bancaria, habrá que tratar el tema previamente con ella, bien para cancelar el préstamo o bien para que el nuevo adquiriente se subrogue en dicho préstamo y que la operación sea completada satisfactoriamente para todas las partes.

Bueno, para cualquier duda que os surja sobre el tema, no dudéis en consultarnos mediante correo electrónico.

PROBLEMAS AL DEVOLVER LA FIANZA DE UN ALQUILER

Una de las consultas más frecuentes, que me hacen relacionadas con los alquileres de viviendas, es la del propietario que no devuelve la fianza al finalizar un contrato de arrendamiento. Vamos a ver brevemente qué se puede hacer ante esta situación, y en que casos el propietario tiene derecho a retener toda o parte de la fianza.
 

Antes de continuar, recordar que aquí en Aragón es obligatorio depositar la fianza en el Servicio de Fianza del Gobierno de Aragón, y que su devolución se realiza al propietario en unas tres o cuatro semanas desde que se solicita. Esto quieres decir que el propietario no dispondrá de la fianza físicamente para devolverla al inquilino antes de esas cuatro semanas desde que se abandona la vivienda y se dá por finalizado el alquiler.
 

1º) Cuándo se puede quedar el propietario con toda o parte de la fianza.
 

En caso de que al finalizar el alquiler queden pendientes de abonar recibos de suministros o alquileres, el propietario puede aplicar la fianza al pago de estas cantidades, aunque si es insuficiente podrá reclamar por la diferencia.
 

En caso de que la vivienda no haya quedado en buen estado de limpieza o haya desperfectos el propietario puede aplicar la fianza al pago de limpieza, pintura o reparaciones. Para ello deberá acreditar el gasto con facturas o presupuestos del trabajo (no vale decir me lo quedo y yá lo haré). Si se ha roto algo hay que aportar la factura de compra o de otro elemento similar, del mismo modo en las reparaciones. En caso de que se hiciera corto con la fianza el propietario podrá reclamar por la diferencia. 
 

En este último caso no se puede intentar retener la fianza para dejar la vivienda mejor que cuándo entró el inquilino, porque hay que dar por hecho que el uso de los elementos de la vivienda suponen un desgaste incluido en el propio alquiler. Por ejemplo el inquilino (salvo casos específicos) no está obligado a dejar la vivienda recién pintada al abandonarla.
 

2º) Qué ocurre si no me devuelven la fianza y quiero recuperarla
 

Aquí es donde todo el mundo pregunta; si al finalizar el contrato no me devuelven la fianza porque el propietario dice que he roto tal y tal cosa y yo digo que no. Lo ideal es que al abandonar la vivienda el inquilino realice fotos del estado en que deja el piso, y sobre todo de los elementos que se consideren puede dar lugar a más disputas sobre su estado. Lo mismo se puede aplicar al propietario, que para acreditar los desperfectos deberá realizar fotos y pedir presupuestos.
 

Si se llega a un punto en que ninguna de las partes cede, se puede recurrir al procedimiento judicial. Al ser reclamaciones de cantidades no altas, no es necesaria la asistencia de abogado ni procurador, y es un procedimiento sencillo que se inicia con un escrito de reclamación de cualquiera de las dos partes y que se solventa con una vista en la que cada parte aportará sus pruebas sobre el estado de la vivienda (fotos, facturas, presupuestos, testigos), y finalmente el Juez decidirá.
 

Si tenéis cualquier otra consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS JUNIO DE 2013

Con fecha de 6 de junio de 2013, entra en vigor la reforma de la ley de arrendamientos urbanos 29/1994, que es la la ley que desde el año 1994 viene rigiendo en este tema.

Esta reforma modifica alguno de los elementos esenciales de los contratos de alquiler de viviendas que se firmen desde ahora. Conozcamos cuáles son las novedades que pueden afectar a un contrato de alquiler:

1º) LA DURACION.- La reforma introduce que el plazo es libremente pactado por las partes, aunque si no se indica nada en el contrato se entiende realizado por un año..

2º) LAS PRORROGAS.- Independientemente del plazo de duración que pacten las partes, el contrato se podrá prorrogar por plazos anuales hasta un máximo de tres años a voluntad del inquilino. Es decir, si todo vá bien y el inquilino quiere, finalizado el primer año automáticamente el contrato se prorroga un año y luego otro más. En este caso el propietario no puede poner objección alguna.

Finalizados estos tres primero años, y ahora si están conformes el propietario y el inquilino, se puede prorrogar otro año más. Y se acabó.

En total, la máxima duración actual son de cuatro años (3+1) frente a los ocho (5+3) que regían hasta ahora.

3º) DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.- El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler a partir del sexto mes de duración, siempre que preavise con un plazo mínimo de treinta días, e indemnice al propietario. En el contrato se puede pactar la indemnización que deberá abonar el inquilino en este caso.

4º) MEJORAS.- La modificación de la ley contempla que si el propietario e inquilino así lo pactan, pueden sustituir el abono de la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda por cuenta del inquilino.

5º) INSCRIPCION DEL CONTRATO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Si durante la vigencia del contrato de alquiler el propietario vende la vivienda, el nuevo propietario puede rescindir el contrato con un preaviso de dos meses para ir a vivir él. En caso de que esté inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la propiedad deberá esperar a que finalice el plazo de los tres años.

6º) CONTRATOS EN VIGOR.- Los contratos de alquiler que estén vigentes al entrar la Ley en vigor siguen rigiéndose por la normativa que estaba vigente al firmarse, por ejemplo la duración será hasta los cinco años más las tres anualidades de prórrogas.

Básicamente estas son las principales modificaciones, aunque se incluyen normas para discapacitados, separaciones, y modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios por falta de pago. 
Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

LEY 1/2013 SOBRE MEDIDAS PARA REFORZAR A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

Con fecha de ayer 14 de mayo de 2013, el mismo día de su publicación, entró en vigor por fin la Ley 1/2013 sobre medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esta Ley, entre otras cosas, viene a fijar de manera definitiva los requisitos para paralizar los lanzamientos (vulgarmente conocido como desahucios) por parte de aquellas personas que al no haber pagado la hipoteca han perdido su vivienda habitual a favor del la entidad bancaria. Esta paralización será efectiva durante dos años, es decir pueden seguir ocupando la vivienda durante este tiempo, y así intentar que su situacion económica mejore y evitarles, en el grado de lo posible, problemas añadidos por esta situación.

Los requisitos que se les piden a estas personas van enfocados a demostrar su situación de riesgo social, y son tener hijos a cargo (estén casados o no, o incluso familias monoparentales), unos ingresos limitados, desempleo y falta de ingresos, etc... todos estos extremos se acreditan mediante la debida documentación (libro de familia, declaración de la renta, documentación del INEM, etc..). SI se cumplen los requisitos se estimará la solictud y se suspenderá el desalojo durante dos años, o hasta que el deudor abandone voluntariamente la vivienda si es antes. Lo que hay que tener en cuenta es que no se paraliza el procedimiento por el cual el banco se queda la vivienda, éste se lleva a cabo lo único que cuando el banco ya es propietario de la vivienda, se le da al deudor la posibilidad de permanecer ese tiempo de más en la casa.

Otra novedad interesante que incluye esta Ley, es en el tema de las subastas judiciales cuando el banco se ha quedado una vivienda por impago de hipoteca. Se fija un valor mínimo del 75 % para subastar las viviendas por falta de pago de las hipotecas, con respecto al valor de tasación del banco. Es decir, actualmente cuando hay que subastar un piso se hace una tasación por valores bastantes más bajos que los que se hacían hace cinco o seis años (igual un 50 o un 60% menos), con lo que el deudor no logar amortizar lo que debe; con esta modificación se dice que como mínimo la vivienda saldrá a subasta por el 75 % del valor que le dió el propio banco al conceder la hipoteca (su tasación bancaria). De esta manera se intenta evitar la descompensación de valores de lo que reclama el banco y el actual precio del mercado inmobiliario. Se añaden otras modificaciones también respecto de las subastas, los tipos de adjudicación y la venta extrajudcial ante notario, en la misma línea de garantizar lo valores que le den más “aire” al deudor.

Se incluye una novedad que afecta a las hipotecas que se constituyan a partir de ya, que consiste en limitar los intereses de demora, tanto en su tipo, como en devengo; se refiere a los intereses que se acumulan al capital prestado cuando se deja de pagar la hipoteca y a partir de ahora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y en todo caso respecto del capital pendiente de pago, no de todo.

Otra novedad es respecto de los avalistas, es decir las personas que han firmado como garantes del préstamo que se ha dejado de pagar; en este caso pueden exigir al banco que se dirija primero contra el titular de la hipoteca hasta agotar su patrimonio.

Se repasa el tema del Código de Buenas Prácticas y las entidades bancarias que voluntariamente de adhieran, fijando el tema de la novación del préstamo hipotecario aplazando el pago de cuotas, la dación en pago, permanencia en la vivienda, etc...

Y hasta aquí breve repaso de esta Ley que al entrar en vigor ya se puede aplicara a todas personas que a fecha de hoy no hayan sido lanzadas de su vivienda, con lo que pueden paralizar dicho procedimiento.

COMPRAR EN PAREJA

Un número muy elevado de las compraventas de viviendas se realizan por personas que compran en común; pueden ser más, pero lo normal es que sean dos personas las que dan el paso de comprar una vivienda para establecer en ella su domicilio habitual. El hecho es que en la mayoría de los casos estamos hablando de parejas, de personas que están unidas por un vínculo sentimental, pero que a partir de la compra están unidas por algo más... 

En este artículo intentaré explicar brevemente cómo funciona la cosa, para todos aquellos que piensan en comprarse un piso con su novio/a. 

Lo primero que hay que saber es que cuando dos personas acuden al notario a firmar la compra de un piso, si no advierten nada el notario adjudica a cada uno de los compradores el 50 % de lo adquirido, es decir por partes iguales; ahora bien si los compradores quieren pueden adjudicarse lo comprado en la proporción que ellos quieran, siempre que el total sea el 100 %. Este cambio en la cuota de adquisición, puede ser debido a que uno aporte más dinero que otro, gane más y pague más hipoteca , etc... un ejemplo sería que uno adquiere el 70 % de la vivienda y otro el 30 % restante.

Hoy por hoy, nadie (o casi nadie) dispone del dinero en efectivo suficiente para adquirir una vivienda al contado, por lo que lo normal será pedir un préstamo a una entidad bancaria, para poder abonar el precio de la vivienda. En este caso, si la vivienda es adquirida por dos o más personas la responsabilidad por el dinero prestado será igual para todos, es decir, el hecho de que uno compre más o menos piso, no evitará que sea responsable de devolver el 100 % del capital prestado en caso de fallido. Lo mismo se puede decir de los avalistas que avalen al que ha comprado menos, responden por todo lo prestado.

El otro punto a tener en cuenta, es qué pasa cuando la pareja se rompe y una de las partes quiere abandonar el piso y recuperar su dinero. Pues bien, en este caso si hay acuerdo en el precio entre ambos el que se queda puede adquirir la parte del que se marcha abonándole la cantidad pactada. 

El problema viene cuando no se ponen de acuerdo en el precio a abonar, hasta el extremo de tener que acudir al Juzgado para intentar llegar a un acuerdo o tasar la vivienda y vender el piso en pública subasta. La otra situación desastrosa es cuando ninguno de los dos se quiere quedar el piso, porque no pueden o no quieren, y se pone el piso a la venta; en este caso si hay suerte se vende, se cobra, se cancela la hipoteca y si hay dinero sobrante se reparte conforme al % que cada uno tiene en la propiedad. El problema llega cuando dada la actual situación económica el piso no se vende por el precio esperado y hay que recordar que la hipoteca ha de abonarse todos los meses, se viva o nó, este a la venta o nó.

Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

I.R.P.F. 2012 DEDUCCION POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

Como es un tema de candente actualidad por estas fechas, vamos a ver si nos aclaramos un poco respecto de las deducciones por alquiler a las que tienen derecho los inquilinos al hacer su declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2012 y cómo se aplican.

1º) ¿Quién puede declararlo? 

Podrán disfrutar de esta deducción los contribuyentes que sean arrendatarios (inquilinos) de una vivienda que constituya su residencia habitual, siempre y cuando su base imponible sea inferior a 24.107’20 euros anuales. 

La base imponible es la resultante de sumar los rendimientos del trabajo después de restarle los gastos (cuotas seguridad social, gastos de explotación, etc…) e incrementarlos con los rendimientos del capital (vamos los intereses que nos dé el banco por el depósito, acciones, etc…). Según el manual de la renta 2012, la base imponible es la resultante de sumar los importes de las casillas 455 y 465

Por otro lado no hay ninguna limitación de edad para poder deducirse.

  
2º) ¿Cuál es la base de las deducción? 

La base de la deducción son las cantidades abonadas en concepto de renta durante el año 2012, incluyendo los gastos de comunidad o I.B.I. si expresamente aparecen en el contrato por cuenta del inquilino pero no los gastos de suministros (luz, agua, gas, etc…). (Dirección General de Tributos, en Consulta Vinculante número V1481-10, de 29 de junio de 2010)

3º) ¿Cuánto me deduzco?

Bueno, el límite de lo que se puede deducir cada uno depende de la base imponible, es decir de lo que has ganado ese año. Pero no engañarse, no te deduces el cien por cien de los que has pagado de alquiler (p.ej 360 x 12 = 4.320 euros que me deduzco, NO). De la cantidad total abonada durante el año 2012, puedes deducirte un 10’05 % con el siguiente tope.

Si tu base imponible del año 2012 es inferior a 17.707’20 euros hay un tope de 9.040 euros anuales; es decir, sacas la cuenta de lo que has pagado de alquiler al año, y lo que pase de 9.040 euros, no dá derecho a deducción. Por ejemplo si pagas 500 euros al mes de alquiler en un año has abonado 6.000 euros, y aplicándole el 10’05 te puedes deducir 603 euros en la declaración.

Si tu base imponible está comprendida entre 17.707’21 y el máximo de 24.1070’20, hay que hacer una sencilla operación cuyo fin es reducir el tope de los 9.040 euros anuales (entienden que al cobrar más debes tener el tope máximo más bajo). Así para cualquier base imponible superior a 17.707,20 hay que averiguar la diferencia hasta el tope y multiplicarla por 1’4125; la cantidad resultante hay que restarla de los 9.040 euros y esa será la cantidad máxima de alquileres pagados sobre los que se podrá aplicar el 10’05 de la deducción.

El mismo ejemplo para 6.000’00 euros de alquiler pagados (500/mes) pero con una base imponible de 21.000’00 euros:

          21.000’00 – 17.707’20 = 3.292’80 x 1’4125 = 4.651’08

          9.000’00 – 4.561’08 = 4.348’92

El 10’05 % de 4.348’92 = 437’06 Importe de la deducción.

En caso de que en el contrato figure más de un inquilino, cada uno se podrá aplicar la parte proporcional de la renta abonada, es decir si sois dos la mitad cada uno, tres un tercio, etc..

4º) ¿Qué otros datos me piden?

A la hora de cumplimentar la declaración de la renta deberás indicar una serie de datos que figuran en el contrato (dirección, propietario, etc…) en algún caso haya que dar alguna información más como la referencia catastral.

5º) ¿Tengo alguna obligación fiscal como inquilino de cara al mi casero?

Técnicamente los inquilinos con una edad inferior a treinta años (o treinta y cinco si el contrato es anterior al 1 de enero de 2011) están obligados a facilitar al propietario de su vivienda una comunicación en la que consten sus datos personales, así como los ingresos obtenidos durante el año 2012. Este documento lo puede realizar el inquilino o el propietario, pero debe ir siempre firmado por el inquilino. Por eso si te llama tu casero para pedirte este documento, no te asustes.

6º) ¿Qué datos tiene la Agencia Tributaria de mi alquiler?

En principio Hacienda no sabe si estas viviendo de alquiler o nó, por eso habéis de tener en cuenta los que recibís el borrador de la renta, de que la Agencia Tributaria no tiene ningún dato del arrendamiento, por lo que en esos borradores no están incluidos; si se quiere aplicar la deducción recordar que habrá que corregir el borrador recibido incluyendo los datos del alquiler.

En caso de que tengas obligación de hacer la declaración, lo mismo, indicar todos los datos referidos.

ALQUILER DE HABITACIONES

Hasta hace poco, el alquiler de habitaciones era de uso casi exclusivo para el colectivo de estudiantes. En la actualidad esto ya no es así por dos motivos principales: por un lado, los escasos ingresos de inquilinos que no pueden hacer frente al pago de un alquiler “competo” y por otro que para muchos propietarios es una oportunidad de obtener un ingreso extra con el que hacer frente al pago de su hipoteca. Pero, ¿qué es el alquiler de una habitación? ¿por qué normas se rige?,…vamos a verlo brevemente. 
La cosa es realmente sencilla, alguien alquila una habitación (en este punto ignoraremos el subarriendo, que es cuando un inquilino alquila una habitación del piso que tiene arrendado). Nos quedamos con que es el propio dueño del piso el nos alquila una habitación, y puede seguir viviendo en el piso o puede alquilarlas todas a diversas personas. El alquiler lleva aparejado el uso de las zonas comunes de la vivienda como baño, cocina, salón, etc… y todo ello a cambio del pago de una cantidad mensual.  
Esto que parece tan sencillo, es bastante complejo jurídicamente, porque no está claro si se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos o directamente por el Código Civil como simple contrato. Ignoraremos todas las discusiones doctrinales al respecto para fijarnos en los puntos fundamentales que deben tenerse en cuenta al alquilar una habitación.

Lo primero de todo y más importante es firmar un contrato para que queden claras las condiciones pactadas desde un principio y que, en caso de duda, podamos recurrir a él. Lo podemos firmar en un folio de papel normal pero siempre, y como todo contrato, por duplicado (un ejemplar cada parte). 
Veamos brevemente los elementos y acuerdos fundamentales que deben quedar reflejados en el contrato:

1º) Las partes firmantes, es decir el propietario y el inquilino, ambos con nombre y dos apellidos, DNI, y un domicilio para notificaciones. Aquí es conveniente que el inquilino se asegure de que quién dice ser el propietario de la vivienda lo acredite suficientemente con algún documento, como por ejemplo una nota simple del Registro de la Propiedad o el recibo del I.B.I. (impuesto de bienes inmuebles)

2º) La duración del contrato. En este punto se puede poner la duración que acuerden las partes, no hay ni plazo mínimo ni derecho a prorroga. Por ello se recomienda poner un plazo pactado, teniendo en cuenta que si llegado el último día ninguna de las partes manifiesta nada se renueva automáticamente.

3º) Indicar claramente cuál es la habitación se la vivienda que se arrienda; a este efecto un pequeño croquis de la vivienda con las habitaciones numeradas ayuda...También se indicará si es con derecho a cocina, a usar las zonas comunes, etc...y una descripción o listado de los muebles que contenga la habitación y las zonas comunes.

4º) El precio o renta es fundamental en el contrato, y de normal su abono será mensual, indicando la forma de pago (por banco, recibo, etc...) y la fecha (p.ej. cinco primeros días de cada mes). Indicar también si en ese precio están incluidos los gastos de suministros (luz, agua, gas, calefacción, internet, etc..) y en caso contrario arbitrar un sistema de medida y de pago de los mismos

5º) Respecto de la fianza el propietario puede solicitar se entregue en concepto de depósito una cantidad para asegurar el buen resultado del contrato. Al no ser un contrato reglado, la fianza normalmente quedará en poder del propietario que deberá devolverla al finalizar el contrato; por ello es recomendable solicitar siempre un recibo a su entrega.

6º) Fiscalmente el contrato de habitación, si se realiza en forma, puede dar lugar a las desgravaciones que las Ley contempla para los inquilinos, siempre y cuando el propietario declare ante la Agencia Tributaria las rentas obtenidas por el mismo.  

Finalmente indicar que si se realizan varios contratos sobre distintas habitaciones de una misma vivienda con varias personas, cada uno de los inquilinos responderá exclusivamente por sus actos y comportamiento y no por los del resto. Esto se aplica por ejemplo a los desperfectos o daños que se produzcan en la vivienda. 
Para cualquier aclaración sobre este o cualquier otro tema de vivienda no dudes en consultarnos.