En
la actualidad, y dado el precio actual de las viviendas usadas, es
posible que estés pensando en adquirir una vivienda de segunda mano
y seguramente te preguntes qué es el tema ese de las “cargas”
que todo el mundo te dice has de consultar antes de comprar la
vivienda. Bueno, pues vamos a explicarlo brevemente.
Las
“cargas” son todas aquellas obligaciones (económicas o
limitativas de su uso en algún modo) que actualmente pesan sobre la
vivienda y que se pueden transmitir al nuevo comprador, es decir que
si compras la vivienda te haces responsable tú de su pago o las
asumes como propias. No asustarse, si se conocen de antemano se
pueden cancelar o acordar con el vendedor una solución.
Podemos
diferenciar dos grandes tipos de cargas: las que están inscritas en
el Registro de la Propiedad y las que no, vamos a verlas.
CARGAS REFLEJADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Estas
cargas se pueden conocer fácilmente pidiendo una nota simple del
piso que vamos a adquirir (coste: 3'62 euros). Al ser inscribibles y
públicas, aparecerán tras la descripción de la finca y sus
titulares, y pueden de ser distintos tipos:
- Hipotecas, estas son las más generales, son el préstamo hipotecario que pidió el vendedor para adquirir la vivienda (o no) y que deberá ser cancelada, salvo que el comprador se subrogue en la misma hipoteca.
- Anotaciones de embargos judiciales, en este caso el vendedor tiene interpuesto un pleito en reclamación de alguna cantidad (figurará inscrita) como consecuencia de un procedimiento judicial (también aparecerán los datos del juicio).
- Usufructos, limitaciones de uso, alquileres inscritos, etc... en este caso se indica si existe algún tipo de derecho sobre la vivienda a favor de otra persona que no sea el vendedor.
Todas
estas cargas si no se cancelan, obligarán al nuevo comprador
quedando sujeto de esta forma al pago de cantidades que él no debe,
o a que otra persona use o disfrute la vivienda adquirida. Mal plan.
OTRO TIPO DE CARGAS
Nos
quedan otras cargas fundamentales, que no figurarán inscritas en el
Registro de la Propiedad, salvo que se haya iniciado un procedimiento
judicial para reclamarlas, a saber:
- Gastos
de comunidad o derramas por gastos extraordinarios. Para conocer el
actual estado de la vivienda respecto de sus obligaciones con la
Comunidad de Propietarios hay que solicitar un certificado de este
tipo al Presidente/Administrador.
El
artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina
que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad
Horizontal, "incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación".
Este
certificado indicará si hay o no deudas con la Comunidad. Es posible
adquirir la vivienda sin haber solicitado este documento, pero en ese
caso marca la Ley que el obligado al pago es el nuevo comprador,
aunque se le pueda reclamar a posteriori al vendedor. Para evitar
problemas pedir siempre el certificado.
- Impuestos
de bienes Inmuebles pendientes. Este es el I.B.I. Un impuesto que se
devenga de manera anual a favor del Ayuntamiento donde está sita la
vivienda. En caso de que haya atrasos el Ayuntamiento siempre
reclamará al titular actual de la vivienda, con lo que estamos igual
que en el caso anterior. Para evitar problemas hay que consultar con
el Ayuntamiento si hay deudas pendientes por este impuesto.
- Empresas
de suministros. SI la vivienda está dada de alta en el agua, gas,
electricidad, etc... y el comprador hace un cambio de titular en esos
contratos se hace responsable de todas las obligaciones que
existieran sobre ellos. En este caso también es conveniente
consultar con las empresas suministradoras para conocer el estado de
los pagos, siempre que el nuevo adquiriente tenga intención de hacer
un cambio de titular. En caso de que el vendedor se diera de baja (o
le hubieran cortado los suministros) y se proceda a una nueva alta
por el comprador, no hay obligación de responder de las deudas del
anterior titular al haberse efectuado un contrato nuevo.
Para
finalizar simplemente hacer hincapié en que si se conocen de
antemano las cargas, no tienen porque significar ningún problema
para llevar a cabo la compra de la vivienda, por cuanto todas se
pueden solucionar de una forma u otra, bien exigiendo su cancelación
antes de la firma ante notario o bien siendo asumidas por el
comprador a cambio de una reducción en el precio de venta
equivalente al importe de la carga.