lunes, 2 de febrero de 2015

POSIBLES CARGAS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO



En la actualidad, y dado el precio actual de las viviendas usadas, es posible que estés pensando en adquirir una vivienda de segunda mano y seguramente te preguntes qué es el tema ese de las “cargas” que todo el mundo te dice has de consultar antes de comprar la vivienda. Bueno, pues vamos a explicarlo brevemente.

Las “cargas” son todas aquellas obligaciones (económicas o limitativas de su uso en algún modo) que actualmente pesan sobre la vivienda y que se pueden transmitir al nuevo comprador, es decir que si compras la vivienda te haces responsable tú de su pago o las asumes como propias. No asustarse, si se conocen de antemano se pueden cancelar o acordar con el vendedor una solución.

Podemos diferenciar dos grandes tipos de cargas: las que están inscritas en el Registro de la Propiedad y las que no, vamos a verlas.

CARGAS REFLEJADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


Estas cargas se pueden conocer fácilmente pidiendo una nota simple del piso que vamos a adquirir (coste: 3'62 euros). Al ser inscribibles y públicas, aparecerán tras la descripción de la finca y sus titulares, y pueden de ser distintos tipos:

    • Hipotecas, estas son las más generales, son el préstamo hipotecario que pidió el vendedor para adquirir la vivienda (o no) y que deberá ser cancelada, salvo que el comprador se subrogue en la misma hipoteca.
    • Anotaciones de embargos judiciales, en este caso el vendedor tiene interpuesto un pleito en reclamación de alguna cantidad (figurará inscrita) como consecuencia de un procedimiento judicial (también aparecerán los datos del juicio).
    • Usufructos, limitaciones de uso, alquileres inscritos, etc... en este caso se indica si existe algún tipo de derecho sobre la vivienda a favor de otra persona que no sea el vendedor.
Todas estas cargas si no se cancelan, obligarán al nuevo comprador quedando sujeto de esta forma al pago de cantidades que él no debe, o a que otra persona use o disfrute la vivienda adquirida. Mal plan.

OTRO TIPO DE CARGAS


Nos quedan otras cargas fundamentales, que no figurarán inscritas en el Registro de la Propiedad, salvo que se haya iniciado un procedimiento judicial para reclamarlas, a saber:

- Gastos de comunidad o derramas por gastos extraordinarios. Para conocer el actual estado de la vivienda respecto de sus obligaciones con la Comunidad de Propietarios hay que solicitar un certificado de este tipo al Presidente/Administrador.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

Este certificado indicará si hay o no deudas con la Comunidad. Es posible adquirir la vivienda sin haber solicitado este documento, pero en ese caso marca la Ley que el obligado al pago es el nuevo comprador, aunque se le pueda reclamar a posteriori al vendedor. Para evitar problemas pedir siempre el certificado.

- Impuestos de bienes Inmuebles pendientes. Este es el I.B.I. Un impuesto que se devenga de manera anual a favor del Ayuntamiento donde está sita la vivienda. En caso de que haya atrasos el Ayuntamiento siempre reclamará al titular actual de la vivienda, con lo que estamos igual que en el caso anterior. Para evitar problemas hay que consultar con el Ayuntamiento si hay deudas pendientes por este impuesto.

- Empresas de suministros. SI la vivienda está dada de alta en el agua, gas, electricidad, etc... y el comprador hace un cambio de titular en esos contratos se hace responsable de todas las obligaciones que existieran sobre ellos. En este caso también es conveniente consultar con las empresas suministradoras para conocer el estado de los pagos, siempre que el nuevo adquiriente tenga intención de hacer un cambio de titular. En caso de que el vendedor se diera de baja (o le hubieran cortado los suministros) y se proceda a una nueva alta por el comprador, no hay obligación de responder de las deudas del anterior titular al haberse efectuado un contrato nuevo.

Para finalizar simplemente hacer hincapié en que si se conocen de antemano las cargas, no tienen porque significar ningún problema para llevar a cabo la compra de la vivienda, por cuanto todas se pueden solucionar de una forma u otra, bien exigiendo su cancelación antes de la firma ante notario o bien siendo asumidas por el comprador a cambio de una reducción en el precio de venta equivalente al importe de la carga.