SI ALQUILO UNA VIVIENDA ¿QUIEN PAGA LA LUZ, EL AGUA, ETC...?

      Al alquilar una vivienda, y comenzar a vivir en ella, nos hacemos responsables de los gastos que se generen a partir de ese momento como consecuencia de los gastos de luz, agua, gas, teléfono, etc... Para evitar problemas lo mejor es que conste en el contrato de alquiler claramente indicado quién se hace cargo de ellos y la forma de abono. No obstante vamos a dar unas breves indicaciones a cerca de los distintos tipos de suministros y su contratación...

       Al entrar en una vivienda de alquiler podemos encontrar que los suministros están dados de alta o nó. Si no están dados de alta, esta gestión corre por cuenta del inquilino y debe abonar los gastos correspondientes. Hay que diferenciar en este momento los gastos generados por el alta (digamos administrativos) de las revisiones de la instalación o modificaciones que haya que hacer en ella para que la compañía suministradora autorice el alta; en este caso todos esos gastos añadidos de revisión, informes o cambio/modificación de la instalación ván por cuenta del propietario.

      Otra opción es que la vivienda esté dada de alta de suministros y se lleve a cabo simplemente un cambio de titular. Esta gestión es muy rápida y consiste en poner a nombre del nuevo inquilino los costes de suministros a partir de ese momento y hasta que abandone la vivienda. Por lo general se puede hacer de manera telefónica. Importante cerciorarse de que no hay impagados anteriores para evitar tener que abonar alguna cantidad que no corresponda con un gasto real.

      Por último en algunas ocasiones el propietario para evitar todos estos trámites de altas, bajas, cambios, etc... mantiene a su nombre todos los contratos de los suministros. Cuando llega un nuevo inquilino o bien le entrega mensualmente los recibos de los gastos de suministros para que los abone o simplemente se cambia el numero de cuenta bancaria de abono de los mismos por el del inquilino, para sea él directamente quién los abone mientras ocupa la vivienda.

      Todos estos comentarios se pueden aplicar a los consumos generados por electricidad, gas y agua corriente.

      En algunas ocasiones las viviendas disponen de calefacción central, hasta ahora se abonaba un fijo que iba incluido en los gastos de comunidad mensuales y al final de año se podía generar un recibo extra por el sobrecoste realizado en invierno (es decir por haberse gastado más en calefacción de lo que estaba presupuestado). Lo mismo se puede decir del agua caliente central. Actualmente se están instalando contadores en cada vivienda para abonar exclusivamente por el gasto real realizado en cada una; en este caso se girara un recibo mensual por el consumo efectivo.

      Todas estas cuestiones es conveniente que queden suficientemente claras en la redacción del contrato de alquiler para que luego no haya lugar a dudas o malentendidos. Así en todo contrato de arrendamiento debe haber una claúsula específica que trate sobre el tema de los consumos de los suministros, los gastos generados por ellos y su forma de pago.

COMPRAR UNA VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL EN ARAGON

Actualmente se pueden adquirir V.P.O. de distintas clases en Aragón, aunque la diferencia entre unas y otras radica exclusivamente en el precio que tienen y en los requisitos de ingresos económicos de los adquirientes.

Así las de precio especial, o sea las más baratas, son para personas con ingresos no superiores a 2'5 veces el I.P.R.E.M. (7.455 anuales para este año 2015), para las de precio general no hay que superar 4'5 veces el I.P.R.E.M. y si son de precio tasado 6'5 veces.

Junto a ese requisito de ingresos hay que acreditar que no se tiene otra vivienda en propiedad, que se dispone de ingresos propios para hacer frente al pago de la hipoteca, etc...y comprobados todos los elementos el Departamento de Vivienda de la D.G.A. dá su conformidad.

Si se adquiere una vivienda de protección nueva en obra, puede ser directamente de un promotor privado que con la autorización del Gobierno de Aragón construye un bloque de viviendas protegidas o bien una cooperativa de socios que llevan a cabo la obra directamente. En este caso se puede adquirir sobre plano (antes o durante la construcción del piso) o una vez finalizada la obra con “entrega de las llaves en mano”. En ambos casos el comprador deberá cumplir los requisitos.

Este tipo de primera adquisición de V.P.O. tiene algunas ventajas fiscales en el sentido de que tributa menos que adquirir una vivienda libre al liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados.

También cabe la posibilidad de adquirir una vivienda de V.P.O de segunda mano, por cuanto su actual propietario la vende por diversos motivos (traslado, separación, etc..). En este caso el vendedor debe solicitar una autorización al Departamento de Vivienda correspondiente para que se le permita realizar la venta e indicar el precio de venta, por cuanto éste no podrá superar el marcado por la D.G.A. para esa vivienda en cuestión.

Esta adquisición permite al comprador entrar directamente en la vivienda sin tener que esperar o beneficiarse de alguna reforma que haya hecho el vendedor en la vivienda. Como decía arriba, el precio tope de venta lo marca el propio Gobierno de Aragón indicando el coste por m2 de vivienda, garaje o trastero que hay que aplicar a la superficie de la vivienda que se transmite.

Los requisitos exigidos al comprador de esta vivienda de segunda mano son los mismo que para la de obra nueva.

En la actualidad parece que se comienza a mover de nuevo el mercado de V.P.O. al retomarse la construcción de algunos bloques han sido adquiridos por entidades bancarias, o promotoras que ante la dificultad de vender viviendas libres optan por construir en régimen de V.P.O. Además en segunda mano también hay posibilidad de adquirir este tipo de viviendas, aunque de una u otra forma hay que comparar precios con las libres que están en venta e intentar aprovechar la actual situación del mercado inmobiliario.

Para tener más información sobre el tema podéis consultar el siguiente enlace del Gobierno de Aragón www.viviendaragon.org/

POSIBLES CARGAS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

En la actualidad, y dado el precio actual de las viviendas usadas, es posible que estés pensando en adquirir una vivienda de segunda mano y seguramente te preguntes qué es el tema ese de las “cargas” que todo el mundo te dice has de consultar antes de comprar la vivienda. Bueno, pues vamos a explicarlo brevemente.

Las “cargas” son todas aquellas obligaciones (económicas o limitativas de su uso en algún modo) que actualmente pesan sobre la vivienda y que se pueden transmitir al nuevo comprador, es decir que si compras la vivienda te haces responsable tú de su pago o las asumes como propias. No asustarse, si se conocen de antemano se pueden cancelar o acordar con el vendedor una solución.

Podemos diferenciar dos grandes tipos de cargas: las que están inscritas en el Registro de la Propiedad y las que no, vamos a verlas.

CARGAS REFLEJADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Estas cargas se pueden conocer fácilmente pidiendo una nota simple del piso que vamos a adquirir (coste: 3'62 euros). Al ser inscribibles y públicas, aparecerán tras la descripción de la finca y sus titulares, y pueden de ser distintos tipos:

• Hipotecas, estas son las más generales, son el préstamo hipotecario que pidió el vendedor para adquirir la vivienda (o no) y que deberá ser cancelada, salvo que el comprador se subrogue en la misma hipoteca.
• Anotaciones de embargos judiciales, en este caso el vendedor tiene interpuesto un pleito en reclamación de alguna cantidad (figurará inscrita) como consecuencia de un procedimiento judicial (también aparecerán los datos del juicio).
• Usufructos, limitaciones de uso, alquileres inscritos, etc... en este caso se indica si existe algún tipo de derecho sobre la vivienda a favor de otra persona que no sea el vendedor.

Todas estas cargas si no se cancelan, obligarán al nuevo comprador quedando sujeto de esta forma al pago de cantidades que él no debe, o a que otra persona use o disfrute la vivienda adquirida. Mal plan.

OTRO TIPO DE CARGAS

Nos quedan otras cargas fundamentales, que no figurarán inscritas en el Registro de la Propiedad, salvo que se haya iniciado un procedimiento judicial para reclamarlas, a saber:

- Gastos de comunidad o derramas por gastos extraordinarios. Para conocer el actual estado de la vivienda respecto de sus obligaciones con la Comunidad de Propietarios hay que solicitar un certificado de este tipo al Presidente/Administrador.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

Este certificado indicará si hay o no deudas con la Comunidad. Es posible adquirir la vivienda sin haber solicitado este documento, pero en ese caso marca la Ley que el obligado al pago es el nuevo comprador, aunque se le pueda reclamar a posteriori al vendedor. Para evitar problemas pedir siempre el certificado.

- Impuestos de bienes Inmuebles pendientes. Este es el I.B.I. Un impuesto que se devenga de manera anual a favor del Ayuntamiento donde está sita la vivienda. En caso de que haya atrasos el Ayuntamiento siempre reclamará al titular actual de la vivienda, con lo que estamos igual que en el caso anterior. Para evitar problemas hay que consultar con el Ayuntamiento si hay deudas pendientes por este impuesto.

- Empresas de suministros. SI la vivienda está dada de alta en el agua, gas, electricidad, etc... y el comprador hace un cambio de titular en esos contratos se hace responsable de todas las obligaciones que existieran sobre ellos. En este caso también es conveniente consultar con las empresas suministradoras para conocer el estado de los pagos, siempre que el nuevo adquiriente tenga intención de hacer un cambio de titular. En caso de que el vendedor se diera de baja (o le hubieran cortado los suministros) y se proceda a una nueva alta por el comprador, no hay obligación de responder de las deudas del anterior titular al haberse efectuado un contrato nuevo.

Para finalizar simplemente hacer hincapié en que si se conocen de antemano las cargas, no tienen porque significar ningún problema para llevar a cabo la compra de la vivienda, por cuanto todas se pueden solucionar de una forma u otra, bien exigiendo su cancelación antes de la firma ante notario o bien siendo asumidas por el comprador a cambio de una reducción en el precio de venta equivalente al importe de la carga.