domingo, 10 de noviembre de 2013

COMPRANDO UN PISO DE HERENCIA

Es habitual que a la hora de buscar un piso para adquirir nos encontremos con un piso de herencia en venta, es decir una o varias personas que han recibido una vivienda en herencia y han decidido ponerla a la venta; con frecuencia son las agencias inmobiliarias las encargadas de dar salida a este tipo de inmuebles, al desentenderse los herederos de los trámites.
El precio de estas viviendas suele estar más ajustado al no tener los vendedores necesidad imperiosa de obtener una valor determinado en la venta, y por ser todo “beneficio” lo que obtenido con la transmisión. No obstante suelen ser viviendas que necesitan reformas pues pertenecían a personas mayores.
Si encontramos una de estas viviendas que nos encaja, tendremos que tener en cuenta algunos detalles a la hora de afianzar la operación, teniendo en cuanta los tramites de la herencia que pueden demorarse más o menos.
Muchas veces los herederos ponen a la venta la vivienda antes de haber realizado los tramites correspondientes a fin de hacerse propietarios. Abreviando estos tramites, deben realizar una escriture ante notario que se denomina “aceptación de herencia” (si el fallecido realizó testamento) y otra adicional si no hizo testamento que se denomina “declaración de herederos”. Estos tramites son ante notario, y deben estar formalizados antes de la entrega de llaves del piso, por cuanto han de liquidarse impuestos e inscribirse en el Registro de Propiedad a fin de poner como únicos propietarios a los herederos, eliminando al fallecido como titular de la vivienda a transmitir.
Se suele dar el caso de coger una señal a cuenta del precio acordado para la venta, antes de que estén formalizadas las escrituras de aceptación ante notario...si el precio de compra es bueno, es evidente que el comprador debe aprovechar la ocasión. En este caso debemos recabar la información de quienes son TODOS los herederos y lograr que el documento de promesa de venta lo firmen todos ellos; el problema es que si alguno no firma, no le vincula el acuerdo de los demás. Además deberemos solicitar que en dicho documento se incluya una clausula en la que se indique que la herencia este en proceso, y un plazo máximo para que estén finalizados los trámites de la misma.
En caso de que os informen de que los trámites de la herencia se llevan a través del Juzgado, tener en cuente de que en ese caso los plazos se alargan muchísimo y pueden surgir complicaciones como herederos desaparecidos, disputas entre los mismos, etc...aquí ya entra en juego el interés que se tenga en adquirir la vivienda.
Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

66 comentarios:

  1. Buenas tardes. He leído el articulo pero me queda una duda: resulta que estoy interesada en comprar una casa cuyas escrituras constan a nombre de una persona fallecida hace cerca de un año. Sus herederos tienen la aceptación de la herencia y me dicen que con solo eso es suficiente para formalizar la compra-venta ante notario, que no importa que las escrituras no estén a su nombre. Es correcto esto? Miles de gracias

    ResponderEliminar
  2. Además de aceptar la herencia en escritura pública los herederos deben pagar sus impuestos, en caso contrario no se podrá inscribir el cambio de titular del fallecido a los herederos en el registro de la propiedad.

    Dicho esto se puede dar el caso de que tengan hecha toda la gestión (escrituras e impuestos pagados) pero no lo hayan llevado a inscribir al registro; en este supuesto te deben dar copia de toda la documentación y el notario podrá comprobar que esta correcta. No obstante inscribir esos papeles llevo unos costes, que deberán ser asumidos por el vendedor. Se podría dar el supuesto de que el notario compruebe que la documentación de la herencia está correcta (excepto porque no se ha llevado a inscribir al registro) y acto seguido se firma la venta de la vivienda a tu favor, y se llevan ambas escrituras a inscribir a la vez en el registro ( en este caso cada uno debería pagar lo suyo, ellos por inscribir la herencia y tú por la compraventa)

    Consejo: si tienen todo hecho que lo lleven ellos a inscribir, la gestión no durará más de un mes y te evitarás cualquier sorpresa de última hora. Además si vas a pedir hipoteca sobre la vivienda que adquieres, lo más probable es que el banco exija que antes de la venta la vivienda esté inscrita a nombre de lo herederos.

    Espero haber resuelto tu duda.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Su respuesta resuelve todas mis dudas y ademas me aporta una informacion utilisima. Miles de gracias !!

      Eliminar
  3. Hola! Quisiera plantear una cuestión. Cinco primos heredan un piso. Dos de ellos quieren comprarlo, es decir, compraran su parte a los otros tres. Hay acuerdo entre todos. La pregunta es si se puede aceptar la herencia y realizar la compraventa en el mismo acto notarial y si eso supone alguna ventaja económica o de gestión. ¿Se puede hacer así? ¿O es major hacerlo en dos actos separados? Gracias.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Dos opciones.

      1ª) Si hay más bienes para adjudicar en la herencia hacerlo de forma que el piso se adjudique solo a esos dos primos y a los demás adjudicarles otros bienes que haya (dinero, otras fincas, etc...) SI bien todos sois herederos y debéis heredar por partes iguales, nada impide que entre vosotros adjudiquéis los bienes de la manera que considereis oportuna, siempre y cuando tengan valores similares.

      Esta opción sí supone un ahorro en impuestos y escituras.

      2ª) En caso de que no hubiera más bienes y el piso se hereda por partes iguales entre todos, se hace en dos escrituras, la de herencia y a continuación la transmisión de las partes del piso entre vostros.

      De todas formas comentar el tema en en la notaria antes de firmar donde os aconsejaran también.

      Eliminar
  4. Mis primos y yo hemos recibido en herencia de mi tía. un piso. Pero a la hora de firmar la aceptación de la herencia nos hemos dado cuenta de que el piso está a nombre de mi tía y de mi tío, fallecido hace ya más de 20 años. Sabemos que mi tío hizo testamento en beneficio de mi tía, pero en el registro de la propiedad todavía figura el cómo copropietario, ahora no sabemos que es lo que tenemos que hacer para poder firmar la aceptación del piso.

    ResponderEliminar
  5. Mis primos y yo hemos recibido en herencia de mi tía. un piso. Pero a la hora de firmar la aceptación de la herencia nos hemos dado cuenta de que el piso está a nombre de mi tía y de mi tío, fallecido hace ya más de 20 años. Sabemos que mi tío hizo testamento en beneficio de mi tía, pero en el registro de la propiedad todavía figura el cómo copropietario, ahora no sabemos que es lo que tenemos que hacer para poder firmar la aceptación del piso.

    ResponderEliminar
  6. Mis primos y yo hemos recibido en herencia de mi tía. un piso. Pero a la hora de firmar la aceptación de la herencia nos hemos dado cuenta de que el piso está a nombre de mi tía y de mi tío, fallecido hace ya más de 20 años. Sabemos que mi tío hizo testamento en beneficio de mi tía, pero en el registro de la propiedad todavía figura el cómo copropietario, ahora no sabemos que es lo que tenemos que hacer para poder firmar la aceptación del piso.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Pues tendréis que informar de esto al notario para que primero, haga la herencia de vuestro tío a favor de vuestra tía ya fallecida por la mitad del piso y a continuación haga la vuestra como sobrinos para completar el 100 % de la vivienda. Salvo sorpresas, no tiene que haber mayor problema aunque haya pasado tiempo, simplemente reunir la documentación que os indique el notario.

      Saludos

      Eliminar
  7. Hola buenas he comprado un piso de 8 hermanos de los cuales los padre han fallecido. Hoy en el banco nos han concedido la hipoteca sin problemas y ahora dicen que tenemo quw esperar algo antes de qe pase a regristro para firmar. ¿Que es lo que tengo que esperar? ¿ Y cuanto tarda?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola, pues muchas pistas no me das...¿qué es algo?

      Me imagino que deberéis esperar a que en registro de la propiedad correspondiente se inscriba el piso a nombre de los ocho hermanos para que éstos puedan firmar la venta.

      Al fallecer una persona sus herederos deben aceptar la herencia ante notario, pero después hay que llevar este documento al registro para que se cambie el titular registral de la finca, es decir se borre al fallecido y se ponga a los herederos.

      El tiempo depende del Propio Registro, normalmente va sobre un mes o menos siempre y cuando no haya problemas.

      Eliminar
  8. Hola yo quiero comprar una vivienda sin herederos donde tengo que ir. Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Con la guía de compra de vivienda puedes hacerte una idea de lo que tienes que tener en cuenta a la hora de comprar vivienda y contratar hipoteca. http://www.zaragoza.es/ciudad/sectores/jovenes/vivienda/compra.htm
      Si tienes dudas o prefieres que te orientemos personalmente, puedes pedir una cita previa a través de los teléfonos 976721871 ó 976721872

      Eliminar
  9. Tengo intención de adquirir una vivienda sin inscribir en el registro de la propiedad. Es de 3 hermanos que la han heredado de su tía, la casa tiene escrituras a nombre de ésta señora y mediante testamento se la dejó a ellos. Ellos pretenden hacer escritura de herencia ante notario y seguidamente escritura publica de compraventa ante notario para vendérmela a mí. ¿De ésta forma no se comete ninguna irregularidad en la compraventa? Y si en un futuro la quisiese inscribir yo en el registro ¿me conllevará sobrecostes?
    Muchas gracias.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Es posible adquirir legalmente un inmueble que no esté inscrito en el registro de la propiedad correspondiente, aunque posteriormente si se quiere inscribir hay que hacer un procedimiento bastante costoso.

      Lo primero, hay que saber si no ha estado nunca inscrito o en la actualidad aparece inscrito a nombre de otra persona, fallecida o nó; es bastante diferente un caso del otro y el "riesgo" que conlleva la compra.

      Se puede firmar ante notario la escritura de compraventa, pero al no poderse inscribir en el registro de la propiedad esta escritura no tiene efectos ante terceros. Por ejemplo, no se podrá hipotecar la vivienda.

      Un riesgo existente es que como no se inscribe en el registro, los vendedores podrían ir a otro notario y volver a vender la finca a otra persona (es poco probable, pero posible). El nuevo comprador deberá solicitar a los vendedores todas las escrituras antiguas que éstos posean y que acrediten quién compró o herederó con anterioridad la finca, ya que estos documentos son necesarios posteriormente para inscribir.

      El procedimiento de inscripción es bastante lento y hace falta abogado y mucha documentación, planos, etc...una cosa que hay que mirar es si en la actualidad la finca está incluida ya en el catastro con referencia catastral propia y si en el Ayuntamiento correspondiente paga Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

      Un saludo

      Eliminar
  10. Hola, voy a comprar una vivienda a varios herederos y me gustaria saber si el dia de la firma seria suficiente con un único pago o tengo que hacer un pago con la parte correspondiente de cada heredero. Me han solicitado un cheque conformado por heredero, y no se hasta qué punto estoy obligado a hacer el pago de esta forma que conlleva muchas comisiones bancarias.
    Muchas gracias por la ayuda.
    Un saludo.

    ResponderEliminar
  11. Por ley debe acreditarse la forma de pago y constar en la escritur; puede hacerse entregando a cada vendedor su parte del precio en efectivo, por ingreso en cuenta o en cheque bancario.

    La comisión a cobrar por emitir un cheque bancario la fija el banco emisor, con un mínimo y un máximo; si pides hipoteca y el mismo banco es el que emite los cheques debes pedirles que te cobren lo mínimo en atención a tu vinculación con la entidad bancaria, sino lo hacen es porque no quieren.

    Saludos

    ResponderEliminar
  12. Somos tres hermanos que hemos heredado una casa de nuestro tio a partes iguales, uno de nosotros quiere comprar la parte de los otros dos, para quedarse con la casa.Podriamos hacer la aceptacion de herencia e inmediatamente firmar la compra-venta de la casa en el mismo notario, sin movernos de la mesa? Un saludo.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Si, es posible que lo hagáis todo de manera consecutiva.

      De todas formas también cabría la posibilidad de que los hermanos que no quieren la vivienda renuncien a ella en la propia escritura de herencia a favor de otro, o de que si hay más bienes a heredar se adjudiquen por ejemplo la vivienda a uno y el dinero o los campos a otros.

      Comenta la situación con el abogado que te lleve los papeles o en la propia notaria para que te indiquen la mejor manera de hacerlo, calculando costes e impuestos.

      un saludo

      Eliminar
  13. Hola. De antemano decirle que son muy interesantes sus respuestas. Nosotros estamos interesados en comprar una casa que va a nombre de 3 personas. Dos de ellas han fallecido y los herederos aún no han aceptado la herencia porque hay una nota de embargo sobre uno de los tercios indivisos de la vivienda. Nos indican que tienen la intención de aceptar la herencia el mismo día de la venta en Notario y posteriormente realizar la compra-venta. No nos hace gracia la situación de partida y al no haber entregado arras aún me gustaría saber qué riesgos puede conllevar esta situación y si realmente es viable comprar una casa a unos propietarios que acaban de aceptar la herencia en ese momento y que no constan como propietarios aún en el Registro. Muchas gracias y Saludos.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Laura.

      Es perfectamente posible firmar la escritura de aceptación de herencia y a continuación, sin levantarse de la mesa, firmar la compraventa. No obstante indicas que existe un embargo sobre 1/3 de la vivienda, y este embargo no se moverá de la finca hasta que el acreedor cobre su deuda; por ello debes de tenerlo en cuenta a la hora de negociar el precio con el vendedor para retenerle una cantidad suficiente para pagarlo o abonarlo tú deduciendo su cuantía del precio de venta.

      También es posible firmar un contrato privado de compraventa con todos los herederos en el que manifiesten su intención de venderte la vivienda en cuanto acepten la herencia, indicando precio, forma de pago y demás habitualidades de los contratos de entrega de señal; en este contrato deberás hacer referencia a cómo se resuelve el tema del embargo.

      Saludos.

      Eliminar
  14. Hola buenos días.
    Hace poco hemos heredado una propiedad entre tres personas y pendientes de ponerlo todo al día. Hay dos herederos que quieren vender la propiedad y yo la quiero comprar.
    Mi pregunta es la siguiente:
    Por ley puedo comprarla por el precio catastral o se tendria que tasar a precio de mercado y tener que comprarla a ese precio de mercado?
    Gracias.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      EL valor es que el que fijéis vosotros, pero siempre atendiendo al mínimo que marque tu Comunidad Autónoma. Todas las C.C.A.A. tienen unos servicios de valoración que indican cuál es el precio mínimo por el que se puede vender un inmueble. El asunto es que los impuestos se pagan a partir del valor que se dá a la finca en la escritura, por eso se marcan unos mínimos para que no se puedan hacer "trampas" y pagar menos impuestos.

      Al ser una herencia, y dependiendo de los bienes que haya a repartir, en la misma escritura de aceptación tú podrías adquirir el 100 % del piso y los otros herederos el resto de bienes; este es el modo más económico. Si no es posible esto, podrás adquirir las participaciones de los otros herederos mediante una extinción de condominio que es más barata que la compraventa en tema de impuestos. En la propia notaria se podrán informar de todos estos trámites.

      Saludos

      Eliminar
    2. Muchas gracias por la información
      Saludos

      Eliminar
  15. ¡Hola! Estoy en trámites de comprar un piso procedente de una herencia entre cuatro hermanos (ya inscrito a sus nombres desde hace tiempo). Firmamos un contrato de arras y pagué ya una señal, aceptando ambas partes que si no se producía la compraventa antes de una fecha determinada, la parte incumplidora sería sancionada pagando el valor de la señal entregada a la otra parte.

    Al poco de firmar este contrato y antes de firmar la compraventa, mientras se realizaban todos los trámites de la hipoteca, uno de los herederos de la parte vendedora falleció, por lo que ha sido necesario establecer nuevos herederos. No tenía testamento por lo ya estoy informada que ahora tiene que producirse la aceptación de la herencia, pagos de impuestos y registro de la propiedad con los nuevos herederos ante notario. Tengo varias preguntas al respecto:

    - En esta situación, si todo va bien, ¿cuál es el plazo normal para que se cumplan estos trámites?) Desde la aceptación de la herencia hasta el registro de la propiedad).

    - Como teniendo que hacer estos trámites, el plazo acordado en el contrato para firmar va a tener que ampliarse, si la parte compradora no acepta ampliar este plazo, ¿qué pasaría? ¿Puedo exigirle a la parte vendedora que no ha cumplido con su contrato y solicitar la sanción acordada? ¿O simplemente se rompería el contrato devolviendo la señal al comprador y "aquí no ha pasado nada"?

    ¡Muchas gracias de antemano!

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Ana.

      Bueno, si falleció sin testamento habrá que hacer primero la declaración de herederos, esperar veinte dias hábiles y formalizar la aceptación de herencia, ambas escrituras ante notario. A continuación liquidar los impuestos y llevar a inscribir al registro de la propiedad correspondiente. El plazo del registro depende, pero no suele ir más allá de un mes, siempre y cuando no se observe ningún defecto.

      Respecto del contrato firmado en su día, los herederos deberán asumir las obligaciones que firmó el fallecido con la salvedad del plazo para adecuar la propiedad a su nueva situación. Es decir, el plazo pactado se interrumpe a la fecha de fallecimiento del vendedor y se reanuda el día que se inscribe en el registro la nueva titularidad de los herederos. Como compradora podrías intentar resolver el contrato alegando que se ha sobrepasado el plazo acordado, pero esto sería en caso de que hubieras cambiado de opinión y ahora no te interesara comprar; respecto de la indemnización eso es más dificil de solicitar, porque nadie se muere "intencionadamente" y se alegaría por la otra parte este hecho para exculparse.

      Un saludo.

      Eliminar
  16. Hola, quiero comprar un piso a 5 herederos, la madre murio hace dos semanas. Ellos quieren aceptar la herencia y firmar la compra-venta el mismo dia.
    Es eso posible, es decir no deberian primero registrar la vivienda a nombre de los 5 y luego con el contrato de venta registrarla al mio.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Es posible firmarlo a la vez y luego llevarlo todo junto al registro.

      El único problema es que hay que pagar impuestos distintos por la herencia (sucesiones y plusvalia),por la compra (I.T.P.) y por la hipoteca (i.A.J.D.) y hay que asegurarse de que se tramita correctamente el pago de cada cosa porque si no, no se podría inscribir la siguiente. En este caso tendrías que gestionar tú o alguién conocido todo este tema, cogiendo una provisión de fondos a los vendedores para hacer frente al pago de todos los gastos de la herencia y la venta.

      El registro de la propiedad para inscribir la herencia, la compra o la hipoteca pide que estén firmados en escritura pública ante notario y lleven el justificante de pago del impuesto correspondiente.

      Por lo que te indico arriba es posible que si pides hipoteca el banco que te presta el dinero, te advierta que hasta que no esté inscrita la herencia no te dejará firmar la hipoteca ni darte el dinero del préstamo. En caso de que no pidas hipoteca, no tendrás esa limitación.

      Un saludo.

      Eliminar
  17. Buenos días, mi pregunta es la siguiente.

    Tengo un vecino interesado en vender una vivienda en herencia de él y otros 6 primos. Todos están de acuerdo en vender, pero sus “tíos/abuelos” no dejaron herencia por escrito, y están todos los tramites parados en un juzgado de Madrid.
    El señor, no sabe decirme en que estado está el proceso, y me gustaría saber qué puedo hacer, o agilizar, para resolver esta situación.
    El piso ya ha sido ocupado en varias ocasiones, y la situación está un poco en el aire.
    Gracias de antemano.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

      Eliminar
    2. Hola,

      El piso no se puede vender hasta que no se resuelva la herencia.

      Por los datos que nos aportas, entiendo que se trata de un matrimonio que fallecio sin hijos y los legítimos herederos son los 7 sobrinos/nietos, cuyos padres también han tenido que fallecer todos.

      Si no hay ningún otro heredero vivo, se trata de ir al notario aceptar la herencia y después inscribirla en el Registro. A partir de ese momento ya se puede vender el inmueble.

      Un saludo

      Eliminar
    3. Muchas gracias.

      Creo que la cosa se complica un poco más, al no haber herencia, por lo cual no pueden aceptar nada. Que se puede hacer respecto a este tema?

      Eliminar
    4. Hola.

      La herencia existe aunque no se haya hecho testamento. Legales herederos son sus familiares vivos más próximos, hermanos, primos, sobrinos, etc...el problema es que al no haber testamento hay que iniciar unos tramites para que, tras averiguar quienes son los legales herederos, éstos acepten o rechacen la herencia.

      Una solución a tu caso sería firmar un contrato de alquiler con opción a compra, sobre la vivienda. En ese caso firman los herederos y entras a vivir de alquiler, y cuando esté aceptada la herencia les compras el piso. Se puede poner que el dinero que abones de alquiler se descuente del precio final de compra y fijar ya el precio de venta.

      La otra solución es esperar a que estén resueltos los papeles en el Juzgado.

      Saludos.

      Eliminar
  18. Hola,he heredado un piso junto a mis dos hermanos...me gustaría saber si se puede vender si dos de los hermanos quieren y el otro no

    ResponderEliminar
  19. Si hay varios copropietarios sobre un inmueble y alguno quiere venderlo y salirse de la copropiedad, su participación deberá ser adquirida por los demás.

    En caso de que no sea así y el resto de copropietarios ni compren la otra parte ni quieran venderlo todo, se puede iniciar un procedimiento judicial por el cual se obliga a tasar el inmueble y subastarlo en el juzgado, para después repartir el dinero entre todos los copropietarios.

    ResponderEliminar
  20. Buenas voy a comprar una casa donde fallecio el dueño y no hizo testamento pero tiene 2 hijos que heredara y quiere vendermela llevo una semana esperando y me dicen que siguen liao con los abogados y tienen que declarar la renta que tiempo conlleva podria decirme por favor ando desesperado gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Si bien los herederos pueden aceptar la herencia cuando quieran (incluso años después del fallecimiento del causante), hay un plazo de 6 meses para presentar los impuestos de la herencia sin recargo. Normalmente 6 meses es el tiempo que se tarda en aceptar una herencia pudiéndose aumenta en uno más para la inscripción en el Registro de la propiedad.
      Ahora bien, luego cada herencia es un mundo.

      Saludos.

      Eliminar
  21. Buenas (este caso aplica para colombia?)

    Mi esposa y sus 3 hermanos heredaron una casa de 4 pisos,cada uno de ellos se quedo con un piso,y los tramites de sucesion estan en un juzgado...mi esposa quiere vender el piso que consta de un apartamento..ella lo puede vender solo con contrato de compraventa e informar que las escrituras saldran pronto? en este caso tambien tendrian que firmar los demas hermanos?

    gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola, la verdad no sé derecho civil de Colombia, pero entiendo que la base será la misma que aquí en España.

      Podrá hacer un contrato privado en el que indique claramente que la vendedora actúa como heredera de la herencia y en concreto se compromete a vender el piso X por un dinero X en el momento en que esté hecha la herencia. Este documento sirve como promesa de venta o reserva y se puede percibir una cantidad de señal.

      No obstante hasta que no esté la herencia hecha y aceptada no podrá venderse en legal forma.

      Eliminar
  22. Hola me interesa comprar una casa y la tengo reservada pero aun no hemos firmado las arras. La casa es de una señora mayor y su marido ha fallecido. Quien tiene el poder para vendernosla es su sobrina ya que no tienen hijos. La inmobiliaria nos ha assegurado de que esta todo listo para hacer la aceptacion de la herencia y registrar la casa ( no esta registrada la finalizacion de obra pero pagan ibi). Nos han dicho que no tardaran en hacer estos tramites ya que solo es firmar pero que lo quieren hacer con nuestro dinero de las arras y que poniendo unas clausulas en el contrato de arras conforme no se hacen los tramites correctos nos devolverian el dinero. Que me aconsejais? Es normal esto? O puedo perder el dinero. Nos interesa la casa por su bajo coste.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola

      A ver, eso de registrar la casa puede tener muchas interpretaciones: a) Que falta por inscribir el el registro de la propiedad una escritura sobre la titularidad de la vivienda, que se lleva se paga y ya está inscrito o b) Que la casa urbanísticamente debe ser reconocida y aquí puede que haya que ir al notario a hacer una escritura, pagar impuestos, solicitar la autorización del Ayuntamiento, etc...todo lo cual puede ser largo, costoso y en última instacia podría no estar construida conforme al ordenamiento urbanístico y no ser reconocida.

      En el documento que se firme puede poner que las arras se devolverán, pero piensa que si luego sale mal, deberás reclamar judicialmente porque de "motu propio" no creo que devuelvan el dinero si lo han gastado. Además tienes que saber realmente quién es la propietaria, si la señora o la sobrina, porque es a la propietaria a quién deberás reclamar.

      Si la compra es buena ocasión y te interesa, deberás estar muy seguro de lo que van a pagar con el dinero que entregues de arras y saber a ciencia cierta que la vivienda se puede legalizar y los trámites que van a llevar a cabo.

      Saludos.

      Eliminar
  23. Buenas tardes y ante todo muchísimas gracias por toda la información que nos brindan gratuitamente.

    Tengo un gran problema, he firmado un contrato de compraventa a un único heredero, estábamos esperando a pasar un plazo para poder hacer la compra sin intermediarios, de repente, el dueño esta desaparecido, puede sonar a broma pero no lo es, no aparece ni vivo ni muerto y ya llevo meses buscando, indagando y cada día que pasa teniendome lo peor.
    Que podría hacer??
    Un abrazo

    ResponderEliminar
  24. Encima este señor, tenia aun el piso a nombre de sus difuntos padres hace bastante tiempo.
    No tenia hermanos y dudo si algún familiar directo.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Mal pinta...la gente suele firmar para vender, no para desaparecer después. ¿Se entregó alguna cantidad a cuenta? En ese caso podrías intentar averiguar su paradero poniendo una denuncia por estafa y reclamando la devolución de la cantidad. Por otro lado comprueba en el registro de la propiedad si se ha a cambiado el titular de la vivienda. No obstante, como dije otra vez, nadie está obligado a aceptar una herencia, pero en este caso si que estaría obligado a cumplir con lo firmado.

      Un saludo

      Eliminar
  25. Hola si te han dejado una casa como heredero universal en el testamento pero tiene que pagar la parte correspondiente al resto de los herederos. Te firman la escritura como que les has pagado ya y que la casa es tuya, la escritura queda a tu nombre. para poder pedir el préstamo y pagarles. Como se hace el siguiente paso.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estos casos de liquidación de impuestos y firma por parte de los herederos hay que consultar directamente a una Abogado con la documentación para evitar incurrir en sanciones tributarias. Además la legislación es diferente según el lugar donde suceda la herencia.

      Eliminar
  26. Se puede vender una propiedad (y sin problemas con el comprador) que esta a mi nombre según palabras textuales de la nota simple "100% en pleno dominio con carácter privativo, adquirida por herencia, pendiente de aceptación de los herederos", cuando fue repartida la herencia ante notario en la liquidación por las facultades del albacea y repartidor, pero ninguno de los hermanos herederos firmo la aceptación, pero sin embargo poco después vendieron una propiedad inscrita y adjudicada a ellos conjuntamente. Quería saber si el comprador me puede poner algún tipo de pega, por lo que dice sobre la aceptación pendiente, y si firmo algún contrato de arras, luego si ve eso puede reclamármelas aunque sea 100% propietario.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      EL comprador siempre compra de buena fé y en el momento que inscribe en el registro de la propiedad su adquisición adquiere un derecho extra para defender su propiedad y su posesión. En este caso el que podría poner alguna pega sería el notario, si considera que falta por hacer esa aceptación. No obstante para evitar problemas se puede poner en el contrato de arras que no habrá indemnización si no se firma por esa causa en concreto y además se puede acudir a cualquier notario y consultar previamente a la firma de las arras si se puede vender tal y como está inscrita hoy por hoy.

      Eliminar
  27. Hola, estoy interesado en una casa que esta a nombre de 3 personas, una de ellas ha fallecido algo mas de un mes y se supone que los herederos de su parte son otras 3 personas. con lo cual la casa estaría a nombre de 5 personas.

    Me piden firmar un contrato de arras por el 10% del importe y me dicen que en un mes y medio tendrán todo formalizado en el registro de la propiedad.Queria preguntar:

    Firmar el contrato de arras con las 5 personas teniendo en cuenta que actualmente solo 2 aparecen como propietarias es aconsejable ??? No puede haber luego problemas ??? Ya sea porque se alargue el proceso de la herencia o porque aparezcan mas herederos u otra razón.

    Muchas gracias !!!!

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Los plazos temporales en estos casos no son nunca fiables, se pueden alargar como el chicle...no obstante cuando firmes el contrato de entrega de señal añades una cláusula en la que se especifique un plazo determinado para formalizar la venta ante notario (p.ej. dos meses). De este modo podrás echarte para atrás si se sobrepasa el mismo y solicitar la devolución de cantidades y además si pones expresamente que son arras penitenciales conforme al 1454 del Código Civil, mejor.

      "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."

      Realmente tú no sabes quiénes son los herederos del fallecido, pero bueno cuantos más firmen mejor. Y si luego alguno no quiere venderr o hay problemas puedes solicitar la devolución del doble de lo entregado conforme al 1454 del C.C.

      Saludos

      Eliminar
  28. Hola estoy interesada en comprar un piso de una herencia de una unica heredera.
    La cuestion es que me dicen en la agencia que esta todo correcto en la notaria y que se haria la declaracion de herederos y la compraventa en el mismo acto.
    Yo preferia que se registrara primero el piso a nombre de la heredera, y luego se hiciera la compraventa pero me dicen que asi se puede hacer mas rapido. Me da miedo.
    Y ademas nosotros tenemos que formalizar una hipoteca. Sino esta el piso registrado a nombre de la heredera sino que esta a nombre de una difunta el banco nos va a conceder la hipoteca?
    Son muchas dudas.
    Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Si el fallecido dejó testamento, si que se puede hacer la aceptación de la herencia y a continuación firmar la venta. No tendría que haber mayor problema. Si no hay testamento, hay que hacer un trámite antes de aceptar la herencia que se denomina declaración de herederos y que alarga unas tres semanas el proceso, y que no es firme hasta que pasa ese tiempo; en este caso es mejor esperar ese plazo para formalizar la compra

      Respecto de la hipoteca, el banco decide si aceta firmar todo junto herencia-compra-hipoteca o nó. De todas formas debes saber que hay que liquidar impuestos y plusvalías de las herencias, y que mientras no esté todo pagado no se podrá inscribir en el registro. Por este motivo debes estar muy segura de que se ván a pagar todos los impuestos (encargándote tú o alguién de confianza, recogiendo una provisión de fondos para pagar, etc..) si vais a firmar todo a la vez o simplemente esperar a firmar la compra cuando te acrediten que ya está todo hecho e inscrito en el registro. Los bancos suelen inclinarse por esta segunda opción.

      Cuando el banco te pida documentación del piso que vas a comprar lo normal es que en el contrato de señal o arras que firmes, se indique que la vendedora actúa en su calidad de heredera del titular registral del piso y que está en trámites la herencia.
      Saludos

      Eliminar
  29. Hola, puede un albacea vender un bien inmueble sin necesidad de inscribir la herencia?o es obligatorio que dicho bien inmueble esté inscrito a nombre de los herederos para poderlo vender.La figura del albacea es un poco difusa.Si sé que pueden enajenar bienes inmurbles, pero mi duda es si pueden hacerlo si ese inmueble no está a nombre de los herederos.Muchísimas gracias por sus respuestas, son de mucha ayuda.

    ResponderEliminar
  30. Buenos días,
    Mi pareja va a vender el piso de sus padres que ha heredado junto a sus dos hermanos, el es el único que se ha hecho cargo de los gastos de comunidad e IBI , pagaron los impuestos en su día a falta de inscribir la aceptación de herencia en el Registro. En qué momento puede recuperar esos gastos y de qué manera del precio de la venta del piso?
    Muchas gracias, saludos

    ResponderEliminar
  31. Buenos dias,
    He firmado un contrato de arras penitenciales por la compra de una vivienda donde uno de los herederos ha fallecido, y uno de los herederos de esto fallecido es un discapacitado, porque estoy muy interesado a esta vivienda, ya he hecho un aplazamiento de la fecha de la venta de la vivienda, porque me dicen que los papeles por la herencia aun no están listos.
    Yo no se se ellos ya an aceptado la herencia y ido al registro de la proprietad para tramitarlo todo.
    Ahora me dicen de ir al notario para firmar la compraventa de la vivienda, pagarla y llevarme las llaves, me dicen que se puede hacer, y ir al registro para registrarla a mi nombre, pendiente de la registraron de la herencia.
    Yo no soy seguro se esto es cierto e legal, y no quisiera entregar el dinero de la vivienda para después perderlo.
    En el contrato de arras hemos escrito que se por la fecha no se podía hacer la compraventa tenían que devolverme el doble del dinero entragado como señal .
    falta poco para que el primero aplazamiento caduca.
    Que puede aconsejarme para estar tranquilo no perder el dinero ?
    Muchas gracias, saludos

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Vamos a ver, que aquí se junta todo...primero pedir una nota simple en el registro de la propiedad para ver quien figura actualmente como propietario. Si esta aceptada la herencia e inscrita a nombre de los herederos conforme.

      Si ahora resulta que un heredero ha fallecido, hay que volver a hacer otra herencia pero solo de esa parte perteneciente al fallecido. Si además resulta que el nuevo heredero es incapaz, su tutor autorizado por el juzgado, deberá aceptar la herencia en su nombre.

      En cualquier momento se puede ir al notario, pagar y retirar las llaves. Problemas:

      - No sabemos a ciencia cierta si quien vende la vivienda es propietario, heredero, o qué es.
      - Esa escritura no se pude inscribir en el registro de la propiedad al no coincidir vendedores con titulares registrales.
      - Ningún banco dará una hipoteca para esa operación.
      - Los herederos pueden vender el piso de esta forma tantas veces como quieran....

      Mejor esperar a que este todo formalizado e inscrito en registro de la propiedad o solicitar la devolución de la señal.

      Eliminar
  32. Hola, buenos días:
    Me gustaría saber porque se tarda en hacer tantos los trámites, en mi caso no había testamento y ha sido repentino, faltaban días para formalizar la venta y ha fallecido y ahora a esperar el papeleo administrativo, que es lo que tarda tanto, la respuesta de las últimas voluntades unos 20 días y que son los otros papeleos y que tardan?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Cada trámite lleva su tiempo, declaración de herederos, aceptación de herencia, liquidación de impuestos, inscripción en el registro de la propiedad... el tiempo total depende de la celeridad con que vayan realizando los trámites los herederos. Existe un plazo máximo de 6 meses para abonar impuestos, aunque se puede pedir prórroga.

      Eliminar
  33. Buenas tardes!

    Estoy interesada en la compra de un piso. El piso esta registrado a nombre de una persona difunta, la qual tiene dos hijas, a una de la cual deja en herencia el piso(heredera universal) y a la otra nada, esto esta reflejado en el testamento. La señora ha hecho aceptacion de herencia la qual nos traera el dia de la firma de arras. La cosa es que tenemos que firmar las arras y por un error de la notaria todabia no tienen la nota simple actualizada, asi que hemos acordado firmar la arras con una clausula que ponga que antes de la firma de escrituras nos tiene que presentar la nota simple del registro donde aparezca ella ya como propietaria. Esto seria suficiente para protegernos? O correriamos algun riesgo de perder el dinero. Gracias!

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      La nota simple del Registro de la Propiedad indica que la herencia ha sido correctamente aceptada e inscrita. Es decir que si ya está inscrita la herencia no hay ningún problema en firmar la venta; lo contrario es imposible, si la herencia no está inscrita el titular sigue siendo el fallecido y un muerto no puede vender. El mismo día de la firma de escrituras el notario pide una nota simple para verificar el estado de la finca que se vende (propietario) y comunicar al comprador si hay algo raro (embargos, cargas, etc...).

      En todo caso si no se puede llevar a cabo la venta por culpa del vendedor (por este motivo u otro cualquiera) hay que estar a lo previsto en las arras, es decir, devolver la señal recibida y la penalización correspondiente en caso de que se haya pactado así en el contrato.

      Saludos.

      Eliminar
  34. Hola.
    Mi madre y sus hermanos aceptaron una herencia de una tia hace 30años en un pueblo de Navarra. La herencia estaba muy repartida, muchas personas para varios pisos.
    Ellos ya son mayores y quisieran deshacerse de dicha herencia. Que se puede hacer?. He hablado con un notario y me dicen que no se puede renunciar a una herencia ya adjudicada.
    Es imposible donarla a otros familiares, ya todos serían familiares lejanos! y no hay contacto.
    Se podría donar al Ayuntamiento, pero el Notario me dice que la tiene que aceptar primero. Que se puede hacer?

    ResponderEliminar
  35. Buenos días, gracias por la ayuda que nos brinda a los que no entendemos de estos temas.
    Mi caso es el siguiente, he encontrado un piso para comprarlo a muy buen precio, es de una herencia de tio a sobrino, por lo visto es el único heredero.
    El tío enviudó hace muchos años y ha muerto hace unos meses.
    Este sobrino dice que ha pagado los impuestos correspondientes y que el piso está a su nombre, cosa que no ha podido demostrarnos.
    También nos dice que al ser herencia de un tío, hay que esperar dos años por si salen otros herederos que nadie sepa, esto es así?
    Nos ha dicho que si compramos el piso, no se podría poner a mi nombre hasta pasado estos dos años, se haría escritura privada en notaria, no se como va todo esto, si me lo puede explicar se lo agradecería.
    Además no se que problemas puedo tener al pagar al contado, supongo que hay que decir en el banco para que se quiere tanto dinero y lo mismo también a hacienda o a la comunidad autónoma, lo cual no podríamos demostrar si el piso no se registra a mi nombre.
    Que problemas me podría ocasionar la compra de este piso?
    Podría quedarme sin el después de pagarlo?
    Pagando al contado también puedo tener problemas?
    Espero que pueda resolver todas mis dudas.
    Muchas gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola.

      Vamos a ver, si alguien fallece sin testamento, el heredero que se crea con derecho a sobre los bienes del fallecido debe iniciar un procedimiento de "declaración abintestato". Actualmente este procedimiento se puede hacer ante notario si hereda un sobrino, y por supuesto no dura dos años, quizás seis meses máximo. Es un trámite en el cual el sobrino debe acreditar el fallecimiento de su tio, su relación familiar, la falta de otros herederos y hay que publicar unos anuncios "buscando" otros familiares o posibles herederos. Al final si no aparece nadie más se le declara heredero al sobrino y puede aceptar la herencia con los bienes que haya. Acto seguido se lleva a inscribir al registro de la propiedad el cambio de titularidad y puede vender los bienes.

      Entregar dinero ahora no lo veo una buena opción porque al final pueden aparecer más hedereros y la venta se puede impugnar y quedar en nada. Además ningún banco dará un préstamo hipotecario si no hay constancia de la herencia en el registro de la propiedad.

      Se podría entregar una señal ahora a cuenta del precio final de compra, pero estamos igual, si luego resulta que hay más herederos o el que ha recibido el dinero no es heredero tenemos un problema.

      Un saludo

      Eliminar
  36. Gracias por responder.
    Cuando decía dos años, es el tiempo que hay que esperar cuando no se es un heredero directo sino forzoso por parentesco, en este caso el sobrino. Todo esto según el articulo 28 de la ley hipotecaria en España. ( de esto me he enterado ahora pues no sabia que hubiera este artículo).
    Por lo visto después de que una persona fallece sin herederos directos, si éste no hubiera hecho testamento, quedaría su herencia para los parientes de segundo nivel, y por si aparece alguno mas, hay que esperar dos años por si tuviera que repartirse los bienes. Ese es el verdadero problema.
    También podría ocurrir lo que usted dice, podría fallecer el heredero que vende el piso, en este caso que pasaria?.
    Muchas gracias

    ResponderEliminar
  37. Buena noche mi caso es que compre una tercera parte de una casa que tiene 1p.2p.3p tercer piso por escritura publica pero apenas se esta realizando la sucesion ya que el bien inmueble tiene una sola escritura estamos en proceso de desgaje o separaracion de la tercera parte.quisiera saber si mi escritura publica de compra venta es valida despues de que se levante la sucesio para poder hacer todos estos tramites y yo poder registrar mi parte comprada gracias

    ResponderEliminar