EL CERTIFICADO ENERGETICO Y LAS VIVIENDAS ARRENDADAS EN ARAGON

    Desde junio del año 2013 era necesario que todas las viviendas que se arrendasen en Aragón contaran con el certificado energético, ¿pero qué es eso?. Veamos lo que nos cuenta la D.G.A.

    La certificación de eficiencia energética de un edificio es el proceso por el cual se verifica la conformidad de la calificación energética obtenida mediante cualquiera de las herramientas reconocidas para obtener esta calificación. La realizan los técnicos competentes (ingenieros y arquitectos)

    La calificación de la eficiencia energética de un edificio, o parte del mismo, es la expresión de la eficiencia energética, que se determina de acuerdo con la metodología de cálculo establecida en el documento reconocido aprobado por la Secretaría de Estado de Energía. Se expresa de forma sintética en una etiqueta energética, utilizando una serie de letras de la A (mayor eficiencia), a la G (menor eficiencia), y refiriéndose tanto a las emisiones de CO2 como al consumo de energía primaria.

    La finalidad de este certificado es proporcionar información objetiva sobre la eficiencia energética del edificio a los consumidores, ya sean futuros compradores o arrendatarios, y que estos puedan comparar y evaluar este aspecto en su decisión de compra o alquiler.

    Dicho lo cual, no ayuda mucho a elegir el tipo de piso que se alquila, por cuanto se basa en cálculos técnicos bastantes complejos; realmente al alquilar una vivienda ya se vé el tipo de calefacción, la antigüedad del inmueble, el tipo de aislamiento, las  calidades de ventanas y cerramientos, etc... No obstante el propietario lo debe tener en su poder y el futuro inquilino puede pedírselo para conocer su calificación energética.

    La novedad es que desde este mes de abril de 2014 yá existe el registro a donde llevar a inscribir los certificados obtenidos; paradójicamente hasta ahora era necesario tenerlo pero no había lugar donde inscribirlo. Desde este mes se ha habilitado en el Departamento de Industria del Gobierno de Aragón un registro al efecto.

    Para todos aquellos propietarios que han obtenido el certificado antes de que se pusiera en marcha el Registro se concede un plazo de doce meses desde ya, para llevarlo a inscribir; para aquellos que lo soliciten desde este momento el plazo es de un mes desde que se emite y firma el certificado por el técnico competente. La forma de inscripción es por ahora presencial (aportando la documentación ante cualquier registro de la D.G.A.) completando un formulario que existe y adjuntando el certificado, aunque se prevee otra forma telemática.

    Dejamos aquí el enlace al pagina web de Gobierno de Aragón donde se pueden descargar los formularios para la inscripción:

    Formulario para registro del Certificado Energético

COMPRANDO UN PISO DE HERENCIA

Es habitual que a la hora de buscar un piso para adquirir nos encontremos con un piso de herencia en venta, es decir una o varias personas que han recibido una vivienda en herencia y han decidido ponerla a la venta; con frecuencia son las agencias inmobiliarias las encargadas de dar salida a este tipo de inmuebles, al desentenderse los herederos de los trámites.

El precio de estas viviendas suele estar más ajustado al no tener los vendedores necesidad imperiosa de obtener una valor determinado en la venta, y por ser todo “beneficio” lo que obtenido con la transmisión. No obstante suelen ser viviendas que necesitan reformas pues pertenecían a personas mayores.

PERMUTA DE VIVIENDAS

Una de las pocas ventajas de las crisis (quizás la única) es el hecho de agudizar el ingenio a la hora de buscar soluciones y salidas a los problemas. En este caso hablaremos brevemente de las permutas en tema de vivienda, ya sea en alquiler o en compra.

El punto de partida es sencillo, dos propietarios que tienen en común la necesidad de cambiar su actual vivienda por diversos motivos (laborales, familiares, etc...) y que coinciden en el hecho de querer cambiarse su vivienda de manera temporal (parecido a un alquiler) o definitiva (parecido a una compraventa).

En el primer caso por motivos laborales, de ocio o cualquier otro, un propietario debe residir una temporada en otra ciudad y encuentra en ella a otro propietario que desea residir temporalmente en la localidad donde el primero tiene su vivienda. En este sentido ambas partes acuerdan cederse el uso recíproco de sus viviendas durante un plazo pactado de tiempo.

Ambas partes deberán formalizar un contrato privado idéntico de cesión del uso o un precario recíproco de cada una de las viviendas, especificando que no hay precio pero que cada uno asume los gastos de consumos, comunidad y todas las responsabilidades dimanantes del uso de la vivienda mientras la ocupe. Como es un uso temporal habrá que indicar claramente la duración del mismo, con fecha de inicio y finalización.

La otra situación que nos podemos encontrar es similar en el planteamiento de intereses de los propietarios, pero en este caso desean realizar el cambio de vivienda de manera definitiva y para ello acuerdan cambiarse la propiedad de las viviendas. En este caso habrá que realizar el cambio en una escritura pública otorgada ante notario, y en consecuencia pagar unos impuestos. Realmente los gastos de la operación y los impuestos son los mismos que si se compra una vivienda de segunda mano; es decir, una escritura de notario, una inscripción en el registro de la propiedad, un impuesto de Transmisiones del Gobierno de Aragón (que aquí es el 7 % del valor del piso que adquirimos) y un impuesto de Plusvalía (que se paga en el Ayuntamiento por el valor del piso que transmitimos). Lo único que en este caso el “precio” no se paga al compensarse con la entega de otra vivienda.

Respecto del precio que se dá a los pisos que se cambian, no hace falta que ambos tengan el mismo valor, pero en ese caso habrá que completar la diferencia con dinero en efectivo que deberá ser entregado para que la permuta sea equivalente.

Es decir el propietario A tiene un piso tasado en 120.000 euros y el propietario B otro tasado en 100.000 euros; como el piso del propietario A es 20.000 euros más caro que el piso del propietario B, si se hace una permuta simple por esos valores, el propietario B sale ganado; para que la operación sea completa el propietario B deberá entregar 20.000 euros al propietario A como compensación por la diferencia de valor.

En caso de que alguna de las viviendas que se permutan soportara una hipoteca a favor de entidad bancaria, habrá que tratar el tema previamente con ella, bien para cancelar el préstamo o bien para que el nuevo adquiriente se subrogue en dicho préstamo y que la operación sea completada satisfactoriamente para todas las partes.

Bueno, para cualquier duda que os surja sobre el tema, no dudéis en consultarnos mediante correo electrónico.

PROBLEMAS AL DEVOLVER LA FIANZA DE UN ALQUILER

Una de las consultas más frecuentes, que me hacen relacionadas con los alquileres de viviendas, es la del propietario que no devuelve la fianza al finalizar un contrato de arrendamiento. Vamos a ver brevemente qué se puede hacer ante esta situación, y en que casos el propietario tiene derecho a retener toda o parte de la fianza.
 

Antes de continuar, recordar que aquí en Aragón es obligatorio depositar la fianza en el Servicio de Fianza del Gobierno de Aragón, y que su devolución se realiza al propietario en unas tres o cuatro semanas desde que se solicita. Esto quieres decir que el propietario no dispondrá de la fianza físicamente para devolverla al inquilino antes de esas cuatro semanas desde que se abandona la vivienda y se dá por finalizado el alquiler.
 

1º) Cuándo se puede quedar el propietario con toda o parte de la fianza.
 

En caso de que al finalizar el alquiler queden pendientes de abonar recibos de suministros o alquileres, el propietario puede aplicar la fianza al pago de estas cantidades, aunque si es insuficiente podrá reclamar por la diferencia.
 

En caso de que la vivienda no haya quedado en buen estado de limpieza o haya desperfectos el propietario puede aplicar la fianza al pago de limpieza, pintura o reparaciones. Para ello deberá acreditar el gasto con facturas o presupuestos del trabajo (no vale decir me lo quedo y yá lo haré). Si se ha roto algo hay que aportar la factura de compra o de otro elemento similar, del mismo modo en las reparaciones. En caso de que se hiciera corto con la fianza el propietario podrá reclamar por la diferencia. 
 

En este último caso no se puede intentar retener la fianza para dejar la vivienda mejor que cuándo entró el inquilino, porque hay que dar por hecho que el uso de los elementos de la vivienda suponen un desgaste incluido en el propio alquiler. Por ejemplo el inquilino (salvo casos específicos) no está obligado a dejar la vivienda recién pintada al abandonarla.
 

2º) Qué ocurre si no me devuelven la fianza y quiero recuperarla
 

Aquí es donde todo el mundo pregunta; si al finalizar el contrato no me devuelven la fianza porque el propietario dice que he roto tal y tal cosa y yo digo que no. Lo ideal es que al abandonar la vivienda el inquilino realice fotos del estado en que deja el piso, y sobre todo de los elementos que se consideren puede dar lugar a más disputas sobre su estado. Lo mismo se puede aplicar al propietario, que para acreditar los desperfectos deberá realizar fotos y pedir presupuestos.
 

Si se llega a un punto en que ninguna de las partes cede, se puede recurrir al procedimiento judicial. Al ser reclamaciones de cantidades no altas, no es necesaria la asistencia de abogado ni procurador, y es un procedimiento sencillo que se inicia con un escrito de reclamación de cualquiera de las dos partes y que se solventa con una vista en la que cada parte aportará sus pruebas sobre el estado de la vivienda (fotos, facturas, presupuestos, testigos), y finalmente el Juez decidirá.
 

Si tenéis cualquier otra consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS JUNIO DE 2013

Con fecha de 6 de junio de 2013, entra en vigor la reforma de la ley de arrendamientos urbanos 29/1994, que es la la ley que desde el año 1994 viene rigiendo en este tema.

Esta reforma modifica alguno de los elementos esenciales de los contratos de alquiler de viviendas que se firmen desde ahora. Conozcamos cuáles son las novedades que pueden afectar a un contrato de alquiler:

1º) LA DURACION.- La reforma introduce que el plazo es libremente pactado por las partes, aunque si no se indica nada en el contrato se entiende realizado por un año..

2º) LAS PRORROGAS.- Independientemente del plazo de duración que pacten las partes, el contrato se podrá prorrogar por plazos anuales hasta un máximo de tres años a voluntad del inquilino. Es decir, si todo vá bien y el inquilino quiere, finalizado el primer año automáticamente el contrato se prorroga un año y luego otro más. En este caso el propietario no puede poner objección alguna.

Finalizados estos tres primero años, y ahora si están conformes el propietario y el inquilino, se puede prorrogar otro año más. Y se acabó.

En total, la máxima duración actual son de cuatro años (3+1) frente a los ocho (5+3) que regían hasta ahora.

3º) DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.- El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler a partir del sexto mes de duración, siempre que preavise con un plazo mínimo de treinta días, e indemnice al propietario. En el contrato se puede pactar la indemnización que deberá abonar el inquilino en este caso.

4º) MEJORAS.- La modificación de la ley contempla que si el propietario e inquilino así lo pactan, pueden sustituir el abono de la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda por cuenta del inquilino.

5º) INSCRIPCION DEL CONTRATO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Si durante la vigencia del contrato de alquiler el propietario vende la vivienda, el nuevo propietario puede rescindir el contrato con un preaviso de dos meses para ir a vivir él. En caso de que esté inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la propiedad deberá esperar a que finalice el plazo de los tres años.

6º) CONTRATOS EN VIGOR.- Los contratos de alquiler que estén vigentes al entrar la Ley en vigor siguen rigiéndose por la normativa que estaba vigente al firmarse, por ejemplo la duración será hasta los cinco años más las tres anualidades de prórrogas.

Básicamente estas son las principales modificaciones, aunque se incluyen normas para discapacitados, separaciones, y modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios por falta de pago. 
Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

LEY 1/2013 SOBRE MEDIDAS PARA REFORZAR A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

Con fecha de ayer 14 de mayo de 2013, el mismo día de su publicación, entró en vigor por fin la Ley 1/2013 sobre medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esta Ley, entre otras cosas, viene a fijar de manera definitiva los requisitos para paralizar los lanzamientos (vulgarmente conocido como desahucios) por parte de aquellas personas que al no haber pagado la hipoteca han perdido su vivienda habitual a favor del la entidad bancaria. Esta paralización será efectiva durante dos años, es decir pueden seguir ocupando la vivienda durante este tiempo, y así intentar que su situacion económica mejore y evitarles, en el grado de lo posible, problemas añadidos por esta situación.

Los requisitos que se les piden a estas personas van enfocados a demostrar su situación de riesgo social, y son tener hijos a cargo (estén casados o no, o incluso familias monoparentales), unos ingresos limitados, desempleo y falta de ingresos, etc... todos estos extremos se acreditan mediante la debida documentación (libro de familia, declaración de la renta, documentación del INEM, etc..). SI se cumplen los requisitos se estimará la solictud y se suspenderá el desalojo durante dos años, o hasta que el deudor abandone voluntariamente la vivienda si es antes. Lo que hay que tener en cuenta es que no se paraliza el procedimiento por el cual el banco se queda la vivienda, éste se lleva a cabo lo único que cuando el banco ya es propietario de la vivienda, se le da al deudor la posibilidad de permanecer ese tiempo de más en la casa.

Otra novedad interesante que incluye esta Ley, es en el tema de las subastas judiciales cuando el banco se ha quedado una vivienda por impago de hipoteca. Se fija un valor mínimo del 75 % para subastar las viviendas por falta de pago de las hipotecas, con respecto al valor de tasación del banco. Es decir, actualmente cuando hay que subastar un piso se hace una tasación por valores bastantes más bajos que los que se hacían hace cinco o seis años (igual un 50 o un 60% menos), con lo que el deudor no logar amortizar lo que debe; con esta modificación se dice que como mínimo la vivienda saldrá a subasta por el 75 % del valor que le dió el propio banco al conceder la hipoteca (su tasación bancaria). De esta manera se intenta evitar la descompensación de valores de lo que reclama el banco y el actual precio del mercado inmobiliario. Se añaden otras modificaciones también respecto de las subastas, los tipos de adjudicación y la venta extrajudcial ante notario, en la misma línea de garantizar lo valores que le den más “aire” al deudor.

Se incluye una novedad que afecta a las hipotecas que se constituyan a partir de ya, que consiste en limitar los intereses de demora, tanto en su tipo, como en devengo; se refiere a los intereses que se acumulan al capital prestado cuando se deja de pagar la hipoteca y a partir de ahora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y en todo caso respecto del capital pendiente de pago, no de todo.

Otra novedad es respecto de los avalistas, es decir las personas que han firmado como garantes del préstamo que se ha dejado de pagar; en este caso pueden exigir al banco que se dirija primero contra el titular de la hipoteca hasta agotar su patrimonio.

Se repasa el tema del Código de Buenas Prácticas y las entidades bancarias que voluntariamente de adhieran, fijando el tema de la novación del préstamo hipotecario aplazando el pago de cuotas, la dación en pago, permanencia en la vivienda, etc...

Y hasta aquí breve repaso de esta Ley que al entrar en vigor ya se puede aplicara a todas personas que a fecha de hoy no hayan sido lanzadas de su vivienda, con lo que pueden paralizar dicho procedimiento.

COMPRAR EN PAREJA

Un número muy elevado de las compraventas de viviendas se realizan por personas que compran en común; pueden ser más, pero lo normal es que sean dos personas las que dan el paso de comprar una vivienda para establecer en ella su domicilio habitual. El hecho es que en la mayoría de los casos estamos hablando de parejas, de personas que están unidas por un vínculo sentimental, pero que a partir de la compra están unidas por algo más... 

En este artículo intentaré explicar brevemente cómo funciona la cosa, para todos aquellos que piensan en comprarse un piso con su novio/a. 

Lo primero que hay que saber es que cuando dos personas acuden al notario a firmar la compra de un piso, si no advierten nada el notario adjudica a cada uno de los compradores el 50 % de lo adquirido, es decir por partes iguales; ahora bien si los compradores quieren pueden adjudicarse lo comprado en la proporción que ellos quieran, siempre que el total sea el 100 %. Este cambio en la cuota de adquisición, puede ser debido a que uno aporte más dinero que otro, gane más y pague más hipoteca , etc... un ejemplo sería que uno adquiere el 70 % de la vivienda y otro el 30 % restante.

Hoy por hoy, nadie (o casi nadie) dispone del dinero en efectivo suficiente para adquirir una vivienda al contado, por lo que lo normal será pedir un préstamo a una entidad bancaria, para poder abonar el precio de la vivienda. En este caso, si la vivienda es adquirida por dos o más personas la responsabilidad por el dinero prestado será igual para todos, es decir, el hecho de que uno compre más o menos piso, no evitará que sea responsable de devolver el 100 % del capital prestado en caso de fallido. Lo mismo se puede decir de los avalistas que avalen al que ha comprado menos, responden por todo lo prestado.

El otro punto a tener en cuenta, es qué pasa cuando la pareja se rompe y una de las partes quiere abandonar el piso y recuperar su dinero. Pues bien, en este caso si hay acuerdo en el precio entre ambos el que se queda puede adquirir la parte del que se marcha abonándole la cantidad pactada. 

El problema viene cuando no se ponen de acuerdo en el precio a abonar, hasta el extremo de tener que acudir al Juzgado para intentar llegar a un acuerdo o tasar la vivienda y vender el piso en pública subasta. La otra situación desastrosa es cuando ninguno de los dos se quiere quedar el piso, porque no pueden o no quieren, y se pone el piso a la venta; en este caso si hay suerte se vende, se cobra, se cancela la hipoteca y si hay dinero sobrante se reparte conforme al % que cada uno tiene en la propiedad. El problema llega cuando dada la actual situación económica el piso no se vende por el precio esperado y hay que recordar que la hipoteca ha de abonarse todos los meses, se viva o nó, este a la venta o nó.

Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.