POSIBLES CARGAS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

En la actualidad, y dado el precio actual de las viviendas usadas, es posible que estés pensando en adquirir una vivienda de segunda mano y seguramente te preguntes qué es el tema ese de las “cargas” que todo el mundo te dice has de consultar antes de comprar la vivienda. Bueno, pues vamos a explicarlo brevemente.

Las “cargas” son todas aquellas obligaciones (económicas o limitativas de su uso en algún modo) que actualmente pesan sobre la vivienda y que se pueden transmitir al nuevo comprador, es decir que si compras la vivienda te haces responsable tú de su pago o las asumes como propias. No asustarse, si se conocen de antemano se pueden cancelar o acordar con el vendedor una solución.

Podemos diferenciar dos grandes tipos de cargas: las que están inscritas en el Registro de la Propiedad y las que no, vamos a verlas.

CARGAS REFLEJADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Estas cargas se pueden conocer fácilmente pidiendo una nota simple del piso que vamos a adquirir (coste: 3'62 euros). Al ser inscribibles y públicas, aparecerán tras la descripción de la finca y sus titulares, y pueden de ser distintos tipos:

• Hipotecas, estas son las más generales, son el préstamo hipotecario que pidió el vendedor para adquirir la vivienda (o no) y que deberá ser cancelada, salvo que el comprador se subrogue en la misma hipoteca.
• Anotaciones de embargos judiciales, en este caso el vendedor tiene interpuesto un pleito en reclamación de alguna cantidad (figurará inscrita) como consecuencia de un procedimiento judicial (también aparecerán los datos del juicio).
• Usufructos, limitaciones de uso, alquileres inscritos, etc... en este caso se indica si existe algún tipo de derecho sobre la vivienda a favor de otra persona que no sea el vendedor.

Todas estas cargas si no se cancelan, obligarán al nuevo comprador quedando sujeto de esta forma al pago de cantidades que él no debe, o a que otra persona use o disfrute la vivienda adquirida. Mal plan.

OTRO TIPO DE CARGAS

Nos quedan otras cargas fundamentales, que no figurarán inscritas en el Registro de la Propiedad, salvo que se haya iniciado un procedimiento judicial para reclamarlas, a saber:

- Gastos de comunidad o derramas por gastos extraordinarios. Para conocer el actual estado de la vivienda respecto de sus obligaciones con la Comunidad de Propietarios hay que solicitar un certificado de este tipo al Presidente/Administrador.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

Este certificado indicará si hay o no deudas con la Comunidad. Es posible adquirir la vivienda sin haber solicitado este documento, pero en ese caso marca la Ley que el obligado al pago es el nuevo comprador, aunque se le pueda reclamar a posteriori al vendedor. Para evitar problemas pedir siempre el certificado.

- Impuestos de bienes Inmuebles pendientes. Este es el I.B.I. Un impuesto que se devenga de manera anual a favor del Ayuntamiento donde está sita la vivienda. En caso de que haya atrasos el Ayuntamiento siempre reclamará al titular actual de la vivienda, con lo que estamos igual que en el caso anterior. Para evitar problemas hay que consultar con el Ayuntamiento si hay deudas pendientes por este impuesto.

- Empresas de suministros. SI la vivienda está dada de alta en el agua, gas, electricidad, etc... y el comprador hace un cambio de titular en esos contratos se hace responsable de todas las obligaciones que existieran sobre ellos. En este caso también es conveniente consultar con las empresas suministradoras para conocer el estado de los pagos, siempre que el nuevo adquiriente tenga intención de hacer un cambio de titular. En caso de que el vendedor se diera de baja (o le hubieran cortado los suministros) y se proceda a una nueva alta por el comprador, no hay obligación de responder de las deudas del anterior titular al haberse efectuado un contrato nuevo.

Para finalizar simplemente hacer hincapié en que si se conocen de antemano las cargas, no tienen porque significar ningún problema para llevar a cabo la compra de la vivienda, por cuanto todas se pueden solucionar de una forma u otra, bien exigiendo su cancelación antes de la firma ante notario o bien siendo asumidas por el comprador a cambio de una reducción en el precio de venta equivalente al importe de la carga.

COMPRANDO UN PISO DE HERENCIA

Es habitual que a la hora de buscar un piso para adquirir nos encontremos con un piso de herencia en venta, es decir una o varias personas que han recibido una vivienda en herencia y han decidido ponerla a la venta; con frecuencia son las agencias inmobiliarias las encargadas de dar salida a este tipo de inmuebles, al desentenderse los herederos de los trámites.

El precio de estas viviendas suele estar más ajustado al no tener los vendedores necesidad imperiosa de obtener una valor determinado en la venta, y por ser todo “beneficio” lo que obtenido con la transmisión. No obstante suelen ser viviendas que necesitan reformas pues pertenecían a personas mayores.

PERMUTA DE VIVIENDAS

Una de las pocas ventajas de las crisis (quizás la única) es el hecho de agudizar el ingenio a la hora de buscar soluciones y salidas a los problemas. En este caso hablaremos brevemente de las permutas en tema de vivienda, ya sea en alquiler o en compra.

El punto de partida es sencillo, dos propietarios que tienen en común la necesidad de cambiar su actual vivienda por diversos motivos (laborales, familiares, etc...) y que coinciden en el hecho de querer cambiarse su vivienda de manera temporal (parecido a un alquiler) o definitiva (parecido a una compraventa).

En el primer caso por motivos laborales, de ocio o cualquier otro, un propietario debe residir una temporada en otra ciudad y encuentra en ella a otro propietario que desea residir temporalmente en la localidad donde el primero tiene su vivienda. En este sentido ambas partes acuerdan cederse el uso recíproco de sus viviendas durante un plazo pactado de tiempo.

Ambas partes deberán formalizar un contrato privado idéntico de cesión del uso o un precario recíproco de cada una de las viviendas, especificando que no hay precio pero que cada uno asume los gastos de consumos, comunidad y todas las responsabilidades dimanantes del uso de la vivienda mientras la ocupe. Como es un uso temporal habrá que indicar claramente la duración del mismo, con fecha de inicio y finalización.

La otra situación que nos podemos encontrar es similar en el planteamiento de intereses de los propietarios, pero en este caso desean realizar el cambio de vivienda de manera definitiva y para ello acuerdan cambiarse la propiedad de las viviendas. En este caso habrá que realizar el cambio en una escritura pública otorgada ante notario, y en consecuencia pagar unos impuestos. Realmente los gastos de la operación y los impuestos son los mismos que si se compra una vivienda de segunda mano; es decir, una escritura de notario, una inscripción en el registro de la propiedad, un impuesto de Transmisiones del Gobierno de Aragón (que aquí es el 7 % del valor del piso que adquirimos) y un impuesto de Plusvalía (que se paga en el Ayuntamiento por el valor del piso que transmitimos). Lo único que en este caso el “precio” no se paga al compensarse con la entega de otra vivienda.

Respecto del precio que se dá a los pisos que se cambian, no hace falta que ambos tengan el mismo valor, pero en ese caso habrá que completar la diferencia con dinero en efectivo que deberá ser entregado para que la permuta sea equivalente.

Es decir el propietario A tiene un piso tasado en 120.000 euros y el propietario B otro tasado en 100.000 euros; como el piso del propietario A es 20.000 euros más caro que el piso del propietario B, si se hace una permuta simple por esos valores, el propietario B sale ganado; para que la operación sea completa el propietario B deberá entregar 20.000 euros al propietario A como compensación por la diferencia de valor.

En caso de que alguna de las viviendas que se permutan soportara una hipoteca a favor de entidad bancaria, habrá que tratar el tema previamente con ella, bien para cancelar el préstamo o bien para que el nuevo adquiriente se subrogue en dicho préstamo y que la operación sea completada satisfactoriamente para todas las partes.

Bueno, para cualquier duda que os surja sobre el tema, no dudéis en consultarnos mediante correo electrónico.

COMPRAR EN PAREJA

Un número muy elevado de las compraventas de viviendas se realizan por personas que compran en común; pueden ser más, pero lo normal es que sean dos personas las que dan el paso de comprar una vivienda para establecer en ella su domicilio habitual. El hecho es que en la mayoría de los casos estamos hablando de parejas, de personas que están unidas por un vínculo sentimental, pero que a partir de la compra están unidas por algo más... 

En este artículo intentaré explicar brevemente cómo funciona la cosa, para todos aquellos que piensan en comprarse un piso con su novio/a. 

Lo primero que hay que saber es que cuando dos personas acuden al notario a firmar la compra de un piso, si no advierten nada el notario adjudica a cada uno de los compradores el 50 % de lo adquirido, es decir por partes iguales; ahora bien si los compradores quieren pueden adjudicarse lo comprado en la proporción que ellos quieran, siempre que el total sea el 100 %. Este cambio en la cuota de adquisición, puede ser debido a que uno aporte más dinero que otro, gane más y pague más hipoteca , etc... un ejemplo sería que uno adquiere el 70 % de la vivienda y otro el 30 % restante.

Hoy por hoy, nadie (o casi nadie) dispone del dinero en efectivo suficiente para adquirir una vivienda al contado, por lo que lo normal será pedir un préstamo a una entidad bancaria, para poder abonar el precio de la vivienda. En este caso, si la vivienda es adquirida por dos o más personas la responsabilidad por el dinero prestado será igual para todos, es decir, el hecho de que uno compre más o menos piso, no evitará que sea responsable de devolver el 100 % del capital prestado en caso de fallido. Lo mismo se puede decir de los avalistas que avalen al que ha comprado menos, responden por todo lo prestado.

El otro punto a tener en cuenta, es qué pasa cuando la pareja se rompe y una de las partes quiere abandonar el piso y recuperar su dinero. Pues bien, en este caso si hay acuerdo en el precio entre ambos el que se queda puede adquirir la parte del que se marcha abonándole la cantidad pactada. 

El problema viene cuando no se ponen de acuerdo en el precio a abonar, hasta el extremo de tener que acudir al Juzgado para intentar llegar a un acuerdo o tasar la vivienda y vender el piso en pública subasta. La otra situación desastrosa es cuando ninguno de los dos se quiere quedar el piso, porque no pueden o no quieren, y se pone el piso a la venta; en este caso si hay suerte se vende, se cobra, se cancela la hipoteca y si hay dinero sobrante se reparte conforme al % que cada uno tiene en la propiedad. El problema llega cuando dada la actual situación económica el piso no se vende por el precio esperado y hay que recordar que la hipoteca ha de abonarse todos los meses, se viva o nó, este a la venta o nó.

Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.