COMPRAR EN PAREJA

Un número muy elevado de las compraventas de viviendas se realizan por personas que compran en común; pueden ser más, pero lo normal es que sean dos personas las que dan el paso de comprar una vivienda para establecer en ella su domicilio habitual. El hecho es que en la mayoría de los casos estamos hablando de parejas, de personas que están unidas por un vínculo sentimental, pero que a partir de la compra están unidas por algo más... 

En este artículo intentaré explicar brevemente cómo funciona la cosa, para todos aquellos que piensan en comprarse un piso con su novio/a. 

Lo primero que hay que saber es que cuando dos personas acuden al notario a firmar la compra de un piso, si no advierten nada el notario adjudica a cada uno de los compradores el 50 % de lo adquirido, es decir por partes iguales; ahora bien si los compradores quieren pueden adjudicarse lo comprado en la proporción que ellos quieran, siempre que el total sea el 100 %. Este cambio en la cuota de adquisición, puede ser debido a que uno aporte más dinero que otro, gane más y pague más hipoteca , etc... un ejemplo sería que uno adquiere el 70 % de la vivienda y otro el 30 % restante.

Hoy por hoy, nadie (o casi nadie) dispone del dinero en efectivo suficiente para adquirir una vivienda al contado, por lo que lo normal será pedir un préstamo a una entidad bancaria, para poder abonar el precio de la vivienda. En este caso, si la vivienda es adquirida por dos o más personas la responsabilidad por el dinero prestado será igual para todos, es decir, el hecho de que uno compre más o menos piso, no evitará que sea responsable de devolver el 100 % del capital prestado en caso de fallido. Lo mismo se puede decir de los avalistas que avalen al que ha comprado menos, responden por todo lo prestado.

El otro punto a tener en cuenta, es qué pasa cuando la pareja se rompe y una de las partes quiere abandonar el piso y recuperar su dinero. Pues bien, en este caso si hay acuerdo en el precio entre ambos el que se queda puede adquirir la parte del que se marcha abonándole la cantidad pactada. 

El problema viene cuando no se ponen de acuerdo en el precio a abonar, hasta el extremo de tener que acudir al Juzgado para intentar llegar a un acuerdo o tasar la vivienda y vender el piso en pública subasta. La otra situación desastrosa es cuando ninguno de los dos se quiere quedar el piso, porque no pueden o no quieren, y se pone el piso a la venta; en este caso si hay suerte se vende, se cobra, se cancela la hipoteca y si hay dinero sobrante se reparte conforme al % que cada uno tiene en la propiedad. El problema llega cuando dada la actual situación económica el piso no se vende por el precio esperado y hay que recordar que la hipoteca ha de abonarse todos los meses, se viva o nó, este a la venta o nó.

Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

I.R.P.F. 2012 DEDUCCION POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

Como es un tema de candente actualidad por estas fechas, vamos a ver si nos aclaramos un poco respecto de las deducciones por alquiler a las que tienen derecho los inquilinos al hacer su declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2012 y cómo se aplican.

1º) ¿Quién puede declararlo? 

Podrán disfrutar de esta deducción los contribuyentes que sean arrendatarios (inquilinos) de una vivienda que constituya su residencia habitual, siempre y cuando su base imponible sea inferior a 24.107’20 euros anuales. 

La base imponible es la resultante de sumar los rendimientos del trabajo después de restarle los gastos (cuotas seguridad social, gastos de explotación, etc…) e incrementarlos con los rendimientos del capital (vamos los intereses que nos dé el banco por el depósito, acciones, etc…). Según el manual de la renta 2012, la base imponible es la resultante de sumar los importes de las casillas 455 y 465

Por otro lado no hay ninguna limitación de edad para poder deducirse.

  
2º) ¿Cuál es la base de las deducción? 

La base de la deducción son las cantidades abonadas en concepto de renta durante el año 2012, incluyendo los gastos de comunidad o I.B.I. si expresamente aparecen en el contrato por cuenta del inquilino pero no los gastos de suministros (luz, agua, gas, etc…). (Dirección General de Tributos, en Consulta Vinculante número V1481-10, de 29 de junio de 2010)

3º) ¿Cuánto me deduzco?

Bueno, el límite de lo que se puede deducir cada uno depende de la base imponible, es decir de lo que has ganado ese año. Pero no engañarse, no te deduces el cien por cien de los que has pagado de alquiler (p.ej 360 x 12 = 4.320 euros que me deduzco, NO). De la cantidad total abonada durante el año 2012, puedes deducirte un 10’05 % con el siguiente tope.

Si tu base imponible del año 2012 es inferior a 17.707’20 euros hay un tope de 9.040 euros anuales; es decir, sacas la cuenta de lo que has pagado de alquiler al año, y lo que pase de 9.040 euros, no dá derecho a deducción. Por ejemplo si pagas 500 euros al mes de alquiler en un año has abonado 6.000 euros, y aplicándole el 10’05 te puedes deducir 603 euros en la declaración.

Si tu base imponible está comprendida entre 17.707’21 y el máximo de 24.1070’20, hay que hacer una sencilla operación cuyo fin es reducir el tope de los 9.040 euros anuales (entienden que al cobrar más debes tener el tope máximo más bajo). Así para cualquier base imponible superior a 17.707,20 hay que averiguar la diferencia hasta el tope y multiplicarla por 1’4125; la cantidad resultante hay que restarla de los 9.040 euros y esa será la cantidad máxima de alquileres pagados sobre los que se podrá aplicar el 10’05 de la deducción.

El mismo ejemplo para 6.000’00 euros de alquiler pagados (500/mes) pero con una base imponible de 21.000’00 euros:

          21.000’00 – 17.707’20 = 3.292’80 x 1’4125 = 4.651’08

          9.000’00 – 4.561’08 = 4.348’92

El 10’05 % de 4.348’92 = 437’06 Importe de la deducción.

En caso de que en el contrato figure más de un inquilino, cada uno se podrá aplicar la parte proporcional de la renta abonada, es decir si sois dos la mitad cada uno, tres un tercio, etc..

4º) ¿Qué otros datos me piden?

A la hora de cumplimentar la declaración de la renta deberás indicar una serie de datos que figuran en el contrato (dirección, propietario, etc…) en algún caso haya que dar alguna información más como la referencia catastral.

5º) ¿Tengo alguna obligación fiscal como inquilino de cara al mi casero?

Técnicamente los inquilinos con una edad inferior a treinta años (o treinta y cinco si el contrato es anterior al 1 de enero de 2011) están obligados a facilitar al propietario de su vivienda una comunicación en la que consten sus datos personales, así como los ingresos obtenidos durante el año 2012. Este documento lo puede realizar el inquilino o el propietario, pero debe ir siempre firmado por el inquilino. Por eso si te llama tu casero para pedirte este documento, no te asustes.

6º) ¿Qué datos tiene la Agencia Tributaria de mi alquiler?

En principio Hacienda no sabe si estas viviendo de alquiler o nó, por eso habéis de tener en cuenta los que recibís el borrador de la renta, de que la Agencia Tributaria no tiene ningún dato del arrendamiento, por lo que en esos borradores no están incluidos; si se quiere aplicar la deducción recordar que habrá que corregir el borrador recibido incluyendo los datos del alquiler.

En caso de que tengas obligación de hacer la declaración, lo mismo, indicar todos los datos referidos.

ALQUILER DE HABITACIONES

Hasta hace poco, el alquiler de habitaciones era de uso casi exclusivo para el colectivo de estudiantes. En la actualidad esto ya no es así por dos motivos principales: por un lado, los escasos ingresos de inquilinos que no pueden hacer frente al pago de un alquiler “competo” y por otro que para muchos propietarios es una oportunidad de obtener un ingreso extra con el que hacer frente al pago de su hipoteca. Pero, ¿qué es el alquiler de una habitación? ¿por qué normas se rige?,…vamos a verlo brevemente. 
La cosa es realmente sencilla, alguien alquila una habitación (en este punto ignoraremos el subarriendo, que es cuando un inquilino alquila una habitación del piso que tiene arrendado). Nos quedamos con que es el propio dueño del piso el nos alquila una habitación, y puede seguir viviendo en el piso o puede alquilarlas todas a diversas personas. El alquiler lleva aparejado el uso de las zonas comunes de la vivienda como baño, cocina, salón, etc… y todo ello a cambio del pago de una cantidad mensual.  
Esto que parece tan sencillo, es bastante complejo jurídicamente, porque no está claro si se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos o directamente por el Código Civil como simple contrato. Ignoraremos todas las discusiones doctrinales al respecto para fijarnos en los puntos fundamentales que deben tenerse en cuenta al alquilar una habitación.

Lo primero de todo y más importante es firmar un contrato para que queden claras las condiciones pactadas desde un principio y que, en caso de duda, podamos recurrir a él. Lo podemos firmar en un folio de papel normal pero siempre, y como todo contrato, por duplicado (un ejemplar cada parte). 
Veamos brevemente los elementos y acuerdos fundamentales que deben quedar reflejados en el contrato:

1º) Las partes firmantes, es decir el propietario y el inquilino, ambos con nombre y dos apellidos, DNI, y un domicilio para notificaciones. Aquí es conveniente que el inquilino se asegure de que quién dice ser el propietario de la vivienda lo acredite suficientemente con algún documento, como por ejemplo una nota simple del Registro de la Propiedad o el recibo del I.B.I. (impuesto de bienes inmuebles)

2º) La duración del contrato. En este punto se puede poner la duración que acuerden las partes, no hay ni plazo mínimo ni derecho a prorroga. Por ello se recomienda poner un plazo pactado, teniendo en cuenta que si llegado el último día ninguna de las partes manifiesta nada se renueva automáticamente.

3º) Indicar claramente cuál es la habitación se la vivienda que se arrienda; a este efecto un pequeño croquis de la vivienda con las habitaciones numeradas ayuda...También se indicará si es con derecho a cocina, a usar las zonas comunes, etc...y una descripción o listado de los muebles que contenga la habitación y las zonas comunes.

4º) El precio o renta es fundamental en el contrato, y de normal su abono será mensual, indicando la forma de pago (por banco, recibo, etc...) y la fecha (p.ej. cinco primeros días de cada mes). Indicar también si en ese precio están incluidos los gastos de suministros (luz, agua, gas, calefacción, internet, etc..) y en caso contrario arbitrar un sistema de medida y de pago de los mismos

5º) Respecto de la fianza el propietario puede solicitar se entregue en concepto de depósito una cantidad para asegurar el buen resultado del contrato. Al no ser un contrato reglado, la fianza normalmente quedará en poder del propietario que deberá devolverla al finalizar el contrato; por ello es recomendable solicitar siempre un recibo a su entrega.

6º) Fiscalmente el contrato de habitación, si se realiza en forma, puede dar lugar a las desgravaciones que las Ley contempla para los inquilinos, siempre y cuando el propietario declare ante la Agencia Tributaria las rentas obtenidas por el mismo.  

Finalmente indicar que si se realizan varios contratos sobre distintas habitaciones de una misma vivienda con varias personas, cada uno de los inquilinos responderá exclusivamente por sus actos y comportamiento y no por los del resto. Esto se aplica por ejemplo a los desperfectos o daños que se produzcan en la vivienda. 
Para cualquier aclaración sobre este o cualquier otro tema de vivienda no dudes en consultarnos.