COMPRAR UNA VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL EN ARAGON

Actualmente se pueden adquirir V.P.O. de distintas clases en Aragón, aunque la diferencia entre unas y otras radica exclusivamente en el precio que tienen y en los requisitos de ingresos económicos de los adquirientes.

Así las de precio especial, o sea las más baratas, son para personas con ingresos no superiores a 2'5 veces el I.P.R.E.M. (7.455 anuales para este año 2015), para las de precio general no hay que superar 4'5 veces el I.P.R.E.M. y si son de precio tasado 6'5 veces.

Junto a ese requisito de ingresos hay que acreditar que no se tiene otra vivienda en propiedad, que se dispone de ingresos propios para hacer frente al pago de la hipoteca, etc...y comprobados todos los elementos el Departamento de Vivienda de la D.G.A. dá su conformidad.

Si se adquiere una vivienda de protección nueva en obra, puede ser directamente de un promotor privado que con la autorización del Gobierno de Aragón construye un bloque de viviendas protegidas o bien una cooperativa de socios que llevan a cabo la obra directamente. En este caso se puede adquirir sobre plano (antes o durante la construcción del piso) o una vez finalizada la obra con “entrega de las llaves en mano”. En ambos casos el comprador deberá cumplir los requisitos.

Este tipo de primera adquisición de V.P.O. tiene algunas ventajas fiscales en el sentido de que tributa menos que adquirir una vivienda libre al liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados.

También cabe la posibilidad de adquirir una vivienda de V.P.O de segunda mano, por cuanto su actual propietario la vende por diversos motivos (traslado, separación, etc..). En este caso el vendedor debe solicitar una autorización al Departamento de Vivienda correspondiente para que se le permita realizar la venta e indicar el precio de venta, por cuanto éste no podrá superar el marcado por la D.G.A. para esa vivienda en cuestión.

Esta adquisición permite al comprador entrar directamente en la vivienda sin tener que esperar o beneficiarse de alguna reforma que haya hecho el vendedor en la vivienda. Como decía arriba, el precio tope de venta lo marca el propio Gobierno de Aragón indicando el coste por m2 de vivienda, garaje o trastero que hay que aplicar a la superficie de la vivienda que se transmite.

Los requisitos exigidos al comprador de esta vivienda de segunda mano son los mismo que para la de obra nueva.

En la actualidad parece que se comienza a mover de nuevo el mercado de V.P.O. al retomarse la construcción de algunos bloques han sido adquiridos por entidades bancarias, o promotoras que ante la dificultad de vender viviendas libres optan por construir en régimen de V.P.O. Además en segunda mano también hay posibilidad de adquirir este tipo de viviendas, aunque de una u otra forma hay que comparar precios con las libres que están en venta e intentar aprovechar la actual situación del mercado inmobiliario.

Para tener más información sobre el tema podéis consultar el siguiente enlace del Gobierno de Aragón www.viviendaragon.org/

POSIBLES CARGAS AL COMPRAR UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

En la actualidad, y dado el precio actual de las viviendas usadas, es posible que estés pensando en adquirir una vivienda de segunda mano y seguramente te preguntes qué es el tema ese de las “cargas” que todo el mundo te dice has de consultar antes de comprar la vivienda. Bueno, pues vamos a explicarlo brevemente.

Las “cargas” son todas aquellas obligaciones (económicas o limitativas de su uso en algún modo) que actualmente pesan sobre la vivienda y que se pueden transmitir al nuevo comprador, es decir que si compras la vivienda te haces responsable tú de su pago o las asumes como propias. No asustarse, si se conocen de antemano se pueden cancelar o acordar con el vendedor una solución.

Podemos diferenciar dos grandes tipos de cargas: las que están inscritas en el Registro de la Propiedad y las que no, vamos a verlas.

CARGAS REFLEJADAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Estas cargas se pueden conocer fácilmente pidiendo una nota simple del piso que vamos a adquirir (coste: 3'62 euros). Al ser inscribibles y públicas, aparecerán tras la descripción de la finca y sus titulares, y pueden de ser distintos tipos:

• Hipotecas, estas son las más generales, son el préstamo hipotecario que pidió el vendedor para adquirir la vivienda (o no) y que deberá ser cancelada, salvo que el comprador se subrogue en la misma hipoteca.
• Anotaciones de embargos judiciales, en este caso el vendedor tiene interpuesto un pleito en reclamación de alguna cantidad (figurará inscrita) como consecuencia de un procedimiento judicial (también aparecerán los datos del juicio).
• Usufructos, limitaciones de uso, alquileres inscritos, etc... en este caso se indica si existe algún tipo de derecho sobre la vivienda a favor de otra persona que no sea el vendedor.

Todas estas cargas si no se cancelan, obligarán al nuevo comprador quedando sujeto de esta forma al pago de cantidades que él no debe, o a que otra persona use o disfrute la vivienda adquirida. Mal plan.

OTRO TIPO DE CARGAS

Nos quedan otras cargas fundamentales, que no figurarán inscritas en el Registro de la Propiedad, salvo que se haya iniciado un procedimiento judicial para reclamarlas, a saber:

- Gastos de comunidad o derramas por gastos extraordinarios. Para conocer el actual estado de la vivienda respecto de sus obligaciones con la Comunidad de Propietarios hay que solicitar un certificado de este tipo al Presidente/Administrador.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) determina que el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal, "incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, estando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

Este certificado indicará si hay o no deudas con la Comunidad. Es posible adquirir la vivienda sin haber solicitado este documento, pero en ese caso marca la Ley que el obligado al pago es el nuevo comprador, aunque se le pueda reclamar a posteriori al vendedor. Para evitar problemas pedir siempre el certificado.

- Impuestos de bienes Inmuebles pendientes. Este es el I.B.I. Un impuesto que se devenga de manera anual a favor del Ayuntamiento donde está sita la vivienda. En caso de que haya atrasos el Ayuntamiento siempre reclamará al titular actual de la vivienda, con lo que estamos igual que en el caso anterior. Para evitar problemas hay que consultar con el Ayuntamiento si hay deudas pendientes por este impuesto.

- Empresas de suministros. SI la vivienda está dada de alta en el agua, gas, electricidad, etc... y el comprador hace un cambio de titular en esos contratos se hace responsable de todas las obligaciones que existieran sobre ellos. En este caso también es conveniente consultar con las empresas suministradoras para conocer el estado de los pagos, siempre que el nuevo adquiriente tenga intención de hacer un cambio de titular. En caso de que el vendedor se diera de baja (o le hubieran cortado los suministros) y se proceda a una nueva alta por el comprador, no hay obligación de responder de las deudas del anterior titular al haberse efectuado un contrato nuevo.

Para finalizar simplemente hacer hincapié en que si se conocen de antemano las cargas, no tienen porque significar ningún problema para llevar a cabo la compra de la vivienda, por cuanto todas se pueden solucionar de una forma u otra, bien exigiendo su cancelación antes de la firma ante notario o bien siendo asumidas por el comprador a cambio de una reducción en el precio de venta equivalente al importe de la carga.

EL CERTIFICADO ENERGETICO Y LAS VIVIENDAS ARRENDADAS EN ARAGON

    Desde junio del año 2013 era necesario que todas las viviendas que se arrendasen en Aragón contaran con el certificado energético, ¿pero qué es eso?. Veamos lo que nos cuenta la D.G.A.

    La certificación de eficiencia energética de un edificio es el proceso por el cual se verifica la conformidad de la calificación energética obtenida mediante cualquiera de las herramientas reconocidas para obtener esta calificación. La realizan los técnicos competentes (ingenieros y arquitectos)

    La calificación de la eficiencia energética de un edificio, o parte del mismo, es la expresión de la eficiencia energética, que se determina de acuerdo con la metodología de cálculo establecida en el documento reconocido aprobado por la Secretaría de Estado de Energía. Se expresa de forma sintética en una etiqueta energética, utilizando una serie de letras de la A (mayor eficiencia), a la G (menor eficiencia), y refiriéndose tanto a las emisiones de CO2 como al consumo de energía primaria.

    La finalidad de este certificado es proporcionar información objetiva sobre la eficiencia energética del edificio a los consumidores, ya sean futuros compradores o arrendatarios, y que estos puedan comparar y evaluar este aspecto en su decisión de compra o alquiler.

    Dicho lo cual, no ayuda mucho a elegir el tipo de piso que se alquila, por cuanto se basa en cálculos técnicos bastantes complejos; realmente al alquilar una vivienda ya se vé el tipo de calefacción, la antigüedad del inmueble, el tipo de aislamiento, las  calidades de ventanas y cerramientos, etc... No obstante el propietario lo debe tener en su poder y el futuro inquilino puede pedírselo para conocer su calificación energética.

    La novedad es que desde este mes de abril de 2014 yá existe el registro a donde llevar a inscribir los certificados obtenidos; paradójicamente hasta ahora era necesario tenerlo pero no había lugar donde inscribirlo. Desde este mes se ha habilitado en el Departamento de Industria del Gobierno de Aragón un registro al efecto.

    Para todos aquellos propietarios que han obtenido el certificado antes de que se pusiera en marcha el Registro se concede un plazo de doce meses desde ya, para llevarlo a inscribir; para aquellos que lo soliciten desde este momento el plazo es de un mes desde que se emite y firma el certificado por el técnico competente. La forma de inscripción es por ahora presencial (aportando la documentación ante cualquier registro de la D.G.A.) completando un formulario que existe y adjuntando el certificado, aunque se prevee otra forma telemática.

    Dejamos aquí el enlace al pagina web de Gobierno de Aragón donde se pueden descargar los formularios para la inscripción:

    Formulario para registro del Certificado Energético

COMPRANDO UN PISO DE HERENCIA

Es habitual que a la hora de buscar un piso para adquirir nos encontremos con un piso de herencia en venta, es decir una o varias personas que han recibido una vivienda en herencia y han decidido ponerla a la venta; con frecuencia son las agencias inmobiliarias las encargadas de dar salida a este tipo de inmuebles, al desentenderse los herederos de los trámites.

El precio de estas viviendas suele estar más ajustado al no tener los vendedores necesidad imperiosa de obtener una valor determinado en la venta, y por ser todo “beneficio” lo que obtenido con la transmisión. No obstante suelen ser viviendas que necesitan reformas pues pertenecían a personas mayores.

PERMUTA DE VIVIENDAS

Una de las pocas ventajas de las crisis (quizás la única) es el hecho de agudizar el ingenio a la hora de buscar soluciones y salidas a los problemas. En este caso hablaremos brevemente de las permutas en tema de vivienda, ya sea en alquiler o en compra.

El punto de partida es sencillo, dos propietarios que tienen en común la necesidad de cambiar su actual vivienda por diversos motivos (laborales, familiares, etc...) y que coinciden en el hecho de querer cambiarse su vivienda de manera temporal (parecido a un alquiler) o definitiva (parecido a una compraventa).

En el primer caso por motivos laborales, de ocio o cualquier otro, un propietario debe residir una temporada en otra ciudad y encuentra en ella a otro propietario que desea residir temporalmente en la localidad donde el primero tiene su vivienda. En este sentido ambas partes acuerdan cederse el uso recíproco de sus viviendas durante un plazo pactado de tiempo.

Ambas partes deberán formalizar un contrato privado idéntico de cesión del uso o un precario recíproco de cada una de las viviendas, especificando que no hay precio pero que cada uno asume los gastos de consumos, comunidad y todas las responsabilidades dimanantes del uso de la vivienda mientras la ocupe. Como es un uso temporal habrá que indicar claramente la duración del mismo, con fecha de inicio y finalización.

La otra situación que nos podemos encontrar es similar en el planteamiento de intereses de los propietarios, pero en este caso desean realizar el cambio de vivienda de manera definitiva y para ello acuerdan cambiarse la propiedad de las viviendas. En este caso habrá que realizar el cambio en una escritura pública otorgada ante notario, y en consecuencia pagar unos impuestos. Realmente los gastos de la operación y los impuestos son los mismos que si se compra una vivienda de segunda mano; es decir, una escritura de notario, una inscripción en el registro de la propiedad, un impuesto de Transmisiones del Gobierno de Aragón (que aquí es el 7 % del valor del piso que adquirimos) y un impuesto de Plusvalía (que se paga en el Ayuntamiento por el valor del piso que transmitimos). Lo único que en este caso el “precio” no se paga al compensarse con la entega de otra vivienda.

Respecto del precio que se dá a los pisos que se cambian, no hace falta que ambos tengan el mismo valor, pero en ese caso habrá que completar la diferencia con dinero en efectivo que deberá ser entregado para que la permuta sea equivalente.

Es decir el propietario A tiene un piso tasado en 120.000 euros y el propietario B otro tasado en 100.000 euros; como el piso del propietario A es 20.000 euros más caro que el piso del propietario B, si se hace una permuta simple por esos valores, el propietario B sale ganado; para que la operación sea completa el propietario B deberá entregar 20.000 euros al propietario A como compensación por la diferencia de valor.

En caso de que alguna de las viviendas que se permutan soportara una hipoteca a favor de entidad bancaria, habrá que tratar el tema previamente con ella, bien para cancelar el préstamo o bien para que el nuevo adquiriente se subrogue en dicho préstamo y que la operación sea completada satisfactoriamente para todas las partes.

Bueno, para cualquier duda que os surja sobre el tema, no dudéis en consultarnos mediante correo electrónico.

PROBLEMAS AL DEVOLVER LA FIANZA DE UN ALQUILER

Una de las consultas más frecuentes, que me hacen relacionadas con los alquileres de viviendas, es la del propietario que no devuelve la fianza al finalizar un contrato de arrendamiento. Vamos a ver brevemente qué se puede hacer ante esta situación, y en que casos el propietario tiene derecho a retener toda o parte de la fianza.
 

Antes de continuar, recordar que aquí en Aragón es obligatorio depositar la fianza en el Servicio de Fianza del Gobierno de Aragón, y que su devolución se realiza al propietario en unas tres o cuatro semanas desde que se solicita. Esto quieres decir que el propietario no dispondrá de la fianza físicamente para devolverla al inquilino antes de esas cuatro semanas desde que se abandona la vivienda y se dá por finalizado el alquiler.
 

1º) Cuándo se puede quedar el propietario con toda o parte de la fianza.
 

En caso de que al finalizar el alquiler queden pendientes de abonar recibos de suministros o alquileres, el propietario puede aplicar la fianza al pago de estas cantidades, aunque si es insuficiente podrá reclamar por la diferencia.
 

En caso de que la vivienda no haya quedado en buen estado de limpieza o haya desperfectos el propietario puede aplicar la fianza al pago de limpieza, pintura o reparaciones. Para ello deberá acreditar el gasto con facturas o presupuestos del trabajo (no vale decir me lo quedo y yá lo haré). Si se ha roto algo hay que aportar la factura de compra o de otro elemento similar, del mismo modo en las reparaciones. En caso de que se hiciera corto con la fianza el propietario podrá reclamar por la diferencia. 
 

En este último caso no se puede intentar retener la fianza para dejar la vivienda mejor que cuándo entró el inquilino, porque hay que dar por hecho que el uso de los elementos de la vivienda suponen un desgaste incluido en el propio alquiler. Por ejemplo el inquilino (salvo casos específicos) no está obligado a dejar la vivienda recién pintada al abandonarla.
 

2º) Qué ocurre si no me devuelven la fianza y quiero recuperarla
 

Aquí es donde todo el mundo pregunta; si al finalizar el contrato no me devuelven la fianza porque el propietario dice que he roto tal y tal cosa y yo digo que no. Lo ideal es que al abandonar la vivienda el inquilino realice fotos del estado en que deja el piso, y sobre todo de los elementos que se consideren puede dar lugar a más disputas sobre su estado. Lo mismo se puede aplicar al propietario, que para acreditar los desperfectos deberá realizar fotos y pedir presupuestos.
 

Si se llega a un punto en que ninguna de las partes cede, se puede recurrir al procedimiento judicial. Al ser reclamaciones de cantidades no altas, no es necesaria la asistencia de abogado ni procurador, y es un procedimiento sencillo que se inicia con un escrito de reclamación de cualquiera de las dos partes y que se solventa con una vista en la que cada parte aportará sus pruebas sobre el estado de la vivienda (fotos, facturas, presupuestos, testigos), y finalmente el Juez decidirá.
 

Si tenéis cualquier otra consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.

REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS JUNIO DE 2013

Con fecha de 6 de junio de 2013, entra en vigor la reforma de la ley de arrendamientos urbanos 29/1994, que es la la ley que desde el año 1994 viene rigiendo en este tema.

Esta reforma modifica alguno de los elementos esenciales de los contratos de alquiler de viviendas que se firmen desde ahora. Conozcamos cuáles son las novedades que pueden afectar a un contrato de alquiler:

1º) LA DURACION.- La reforma introduce que el plazo es libremente pactado por las partes, aunque si no se indica nada en el contrato se entiende realizado por un año..

2º) LAS PRORROGAS.- Independientemente del plazo de duración que pacten las partes, el contrato se podrá prorrogar por plazos anuales hasta un máximo de tres años a voluntad del inquilino. Es decir, si todo vá bien y el inquilino quiere, finalizado el primer año automáticamente el contrato se prorroga un año y luego otro más. En este caso el propietario no puede poner objección alguna.

Finalizados estos tres primero años, y ahora si están conformes el propietario y el inquilino, se puede prorrogar otro año más. Y se acabó.

En total, la máxima duración actual son de cuatro años (3+1) frente a los ocho (5+3) que regían hasta ahora.

3º) DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.- El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler a partir del sexto mes de duración, siempre que preavise con un plazo mínimo de treinta días, e indemnice al propietario. En el contrato se puede pactar la indemnización que deberá abonar el inquilino en este caso.

4º) MEJORAS.- La modificación de la ley contempla que si el propietario e inquilino así lo pactan, pueden sustituir el abono de la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda por cuenta del inquilino.

5º) INSCRIPCION DEL CONTRATO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.- Si durante la vigencia del contrato de alquiler el propietario vende la vivienda, el nuevo propietario puede rescindir el contrato con un preaviso de dos meses para ir a vivir él. En caso de que esté inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la propiedad deberá esperar a que finalice el plazo de los tres años.

6º) CONTRATOS EN VIGOR.- Los contratos de alquiler que estén vigentes al entrar la Ley en vigor siguen rigiéndose por la normativa que estaba vigente al firmarse, por ejemplo la duración será hasta los cinco años más las tres anualidades de prórrogas.

Básicamente estas son las principales modificaciones, aunque se incluyen normas para discapacitados, separaciones, y modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los desahucios por falta de pago. 
Si tenéis cualquier consulta sobre el tema no dudéis en escribirnos.